Банк ісі | ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ

Мазмұны

КІРІСПЕ

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері
1.2 Ипотекалық несие объектілері мен субъектілері
1.3 Ипотекалық несие нарығының құрылымы
1.4 Ипотекалық несиені қолданудың шетелдік тәжірибесі

ΙΙ-бөлім. БАНК ҚЫЗМЕТІНЕ ҚАРЖЫЛЫҚ ТАЛДАУ
2.1 Банктің қысқаша сипаттамасы
2.1.1 Банк қызметіндегі негізгі жетістіктері
2.1.2 Банк активтерінің құрылымы
2.1.3 Банк міндеттемелерінің құрылымы
2.2 Банк балансына талдау
2.2.1 Банк активтерін талдау
2.2.2 Банк пассивтерін талдау
2.2.3 Банк өтімділігін талдау
2.3 Банк қызметінің тиімділігін талдау
2.4 Ипотекалық несиелеу нарығының динамикасы мен дамуы

ҚОРЫТЫНДЫ
ПАЙДАЛАНҒАН ӘДЕБИ КӨЗДЕРІ

Ι-бөлім. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ТЕОРИЯЛЫҚ АСПЕКТІЛЕРІ МЕН ТӘЖІРИБЕСІ
1.1 Ипотекалық несиелеудің теориялық аспектілері

Нарықтық қатынастардың дамуы мемлекет экономикасындағы жылжымайтын дүние мүлік ролін бағалау мен адамдар өмірінде елеулі өзгерістерге әкелді.
Бұл жағдайда жылжымайтын дүние мүлік нарығының құру әдістері, жолдарды негіздеу және мәселені анықтау тұр, ол нарық субъектілерінің қажеттіліктерінің әсерін қанағаттандыруды қамтамасыз ету мәселесін шешеді. Жылжымайтын дүние мүлік нарығын тиімді басқару жалпы инфрақұрылымды құру мен дамыту нормативтік базаға кіретін жылжымайтын дүние мүлік пен мәмілеге мемлекетті құқықтарды тіркеу жүйесімен байланысты. Жылжымайтын дүние мүлікке жеке меншік ерікті сақтандыру жүйесінің құқықтарын қосарласып жүргізумен, салық салу механизмінің инвестициялық белсенділігің дамытуды ынталандыру мен тұрақтандыруды тұрғызу арқылы, Қазақстанның жылжымайтын дүние мүлік қызмет етуін, біріңғай мүліктік кемен түрінде қамтамасыздандырады.
Жылжымайтын дүние мүлік нарығының сегментінің ең дамыған түрі тұрғын үй нарығы болып табылады. Тұрғын үй құрылыс көлемінің ұлғаюы, адам зәру қажеттілігін қанағаттандыруды қамтамассыз ететін, жоспар шешімінің әртүрлілігі мен жетілдірілуі, құрылыстың тұрақты қымбаттауы, инфляция өсімі мен халық табысының қысқаруы тұрғын үй нарығының жұмысының тұрақтылығын бұзып, құрылысшыларға залал әкеледі. Оқшауландырылған қаржы қорлары айналымнан алып тасталды. Жылжымайтын дүние мүлік нарығында бірінші кезеңде, Астанадағы беделді аудандарда пәтерлер сатылады. Риэлтер фирмалары оқшауланған аудандағы пәтерлер, сонымен қатар ескі жобамен жасалған жинақтама үйлердегі пәтерді сатудан бас тартуда. Астана тұрғындары, тұрақты табыс табатын және пәтер сатып алғылары келетіндер, жоба сапасын, пәтер қолайлығына, аудан инфрақұрылымының дамуына көңіл аударады. Бұл тұрғындар бөлігінің қажеттілігін қанағаттардыру мен қолдау, қазіргі уақытта маңызды мақсаттардың бірі. Бұрын, пәтерді сатып алатын адамдар, қолма-қол ақшамен бірақ алатын. Қазір сатып алушылардың негізгі жиыны өз кішкене пәтерлерін сатып, үлкен пәтерді қосымша төлеммен алып, өз тұрғын үй жағдайларын жақсартатын адамдар көбірек. Жылжымайтын дүние мүлік нарығындағы жағдай, көбіне осы сатып алушыларға байланысты.
Потенциалды сатып алушылар қолындағы қаражаттарды тиімді пайдалануға болатын елеулі көмекті ипотека береді. Тұрғын үй ипотекасының несиесі құрылысшыларға да тұрақты және тұрғын үй құрылысын үздіксіз қаржыландыруға көмектеседі. Бюджеттен елеусіз қаражаттар бөлінгенімен, ипотекалық несие қазіргі уақытта бюджеттік емес қаржыландыруға түсетін пәрменді түпдеректің бірі болып табылады.
Нарықтық экономика жағдайында мемлекет үшін құрылыс кешеніне инвестициялық процессті реттеу мәселесі маңызды. Құрылыс кешеніндегі инвестициялық процесстерді жүргізу мен ұйымдастыру механизмі нарықтық экономика талаптарына баламалылық және «нарық ойынының заңдарын» инвесторлар (заңды тұлға), банктер, тапсырыс беруші және құрылысшыларды ескеру қажет. Шетелдік тәжірибені толық қолдану Қазақстан экономикасының ерекшелігі мен нарықтық қатынастардың толық орындалмауы салдарынан қиындатылған. Оған қарамастан, тұрғын үй ипотекалық несие тәжірибесіне сүйене отырып, оның тәжірибелік қолдануының мүмкіндігін куәландырады.
Сату объектілері мен жылжымайтын дүние мүлік нарығының қатысушылар қызметінің белгісін нақты белгілеу мүмкін емес, яғни тұрлаусыздық және пәтерді сату саласындағы нарықта коммерциялық тәуекелдің тым үлкен болуы. Бірақ, жетістікке жетуге болады, егер сату объектілері ретінде жылжымайтын дүние мүлікті бағалаудың әдістерін максималды қолдансақ, риэлтордардың практикалық жинақталған тәжіребесі, банктер мен құрылыс ұйымдары арасында ипотекалық несие талдауын жүргізуге мүмкіндік береді.
Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды.
Несиелік тәуекел – бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті уақытында несиегерге төлей алмай қалу ықтималдығы. Несиелік тәуекелдің алдын алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілу формасын талап етеді. Несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы ипотека болып табылады. Бұл әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылады. [2, б.104]
Ипотека – жылжымайтын дүние мүлік кепілдігі, ол кәсіпорын, құрылым, ғимарат және құрылыс, жәнеде жермен, белгілі бөлімдермен немесе пайдалану құқығы бар несие алу үшін басқа объектілер.
Ипотека нарықтық қатынас жүйесіндегі қазіргі өнертабысы емес. Ипотека түпдерегі заттар құқығының ұғымы пайда болған уақытқа байланысты, олар өз кезегіндегі әртүрлі тарихи дәуірде кең қолданылған санат санына жатады.
«Ипотека» ұғымы (грек тілінен hypotheke – кепілдік (кепіл зат)) б.э.д. 6 ғ. Басында Грецияда пайда болып, белгілі жер иелікпен несиегерге борышқордың жауапкершілікпен қамтамассыз етумен байланысты болды. Бұл міндеттемені ресімеуде қарызгердің жер территориясында жазуы бар бағана қойылды, көрсетілген меншік аталған сомма несиегердің кінәратын қамтамассыздандыру. Бұл бағана, ипотека деген атқа ие болып, жер меншігіне түскен қарыз белгіленді. Кейінірек ол мақсатқа арнайы ипотекалық деп аталатын кітаптар пайда болды. Ежелгі Грецияда ипотеканың алғашқы нысандарын қолдану жария болды, яғни хабарланған жер меншігінің жағдайы туралы әрбір мүдделі адам еш қиындықсыз біле алу мүмкіндігі болды.
Ипотекалық несие феодолизм кезінде де дамып, несие ісі ретінде қазіргі жағдайда туындады. Ипотекалық банктердің классикалық мемлекеті болып Германия саналады. 1770 ж. Бреславлде Пруссия ханы Фридрих 2-мен алғашқы ипотекалық банк – Селездік несие қоғамы құрылды. Бұл мемлекеттік дворяндық банкі помещик шаруашылығына қаржылық қолдау көрсетіп, 19 ғ. ортасынан, оның қызметі крестьян шаруашылығына таралды. 18 ғ. ақырғы үштігінде Германияда тағы да бес земстволық несие банктері құрылып, 19 ғ. екінші жартысында қалалық жылжымайтын дүние мүлікті несиелеу банктері пайда болды. Алғашқы жеке меншік акционерлік банкі «таза ипотекалық» 1862 жылы Франкфуртте құрылды. Қазір Германияда бірнеше ондық банктер саналады, олардың екіден үші акционерлік, ал үштен бірі – мемлекеттік.
Еуропа мен Американың басқа мемлекеттерінде нақты ипотекалық банктердің бөлінуі жоқ, ал жылжымайтын дүние мүлік несиесімен негізінен несие – жинақ қауымдастығы, өзара жинақ банктері, аймақтық федерал банктері мен сақтандыру компаниялары айналысады.
Ресейде алғашқы дворяндық мемлекеттік ипотекалық банктер Мәскеу мен Петербургте 1874 жылы құрылды. Ал мемлекеттік емес акционерлік жер банкі 1864 жылы Одессада. Барлығы Ресейде 1917 жылы 21 жер банкі, олардың үшеуі мемлекеттік, қалған 18 жеке меншік банктер қызмет атқарады. Мемлекеттік банктер үлесіне жалпы несие санының ¾ келеді, жеке меншік үлесіне – ¼. Революциядан кейін 1917 жылы жылжымайтын дүние мүлік пен жерге жеке меншікті таратқаннан кейін, ипотекалық банктер де таралды.
Ресейде революцияға дейін актілердің маңызды бөлігі, жер иелігі не жылжымайтын мүлік иелігі жайлы, әртүрлі жарияланымдарда бейнелейді, мысалы, сенат тізімдемесінде. Бірақ, осындай жарияланымдардың көп және жүйесіз болуы нақты иелік ісінде, жағдайды бағалауға мүмкіндік бермеді. Ежелгі Греция мысалындағы ипотекалық кітаптар, жарияланымдардан тиімді ерекшеленеді, олар жылжымайтын дүние мүлікке құқығы бар барлық заңды қатынастардың әрбір нақты уақыттын бейнеледі. Ипотекалық жүйе арқылы жылжымайтын дүние мүлік сатып алушысы қарыз саны мен мөлшерді білген, иеленген құқық нақтылығында куәланған, сонымен қатар, оның орналасуы құқығы мен құндылықтарын анықтаған. Ипотекалық кітапта иеліктің бір иегерден екіншіге өтуі, жер иелігінде құрылымның өзгеруі, мүліктің тарихи мен статистикасы, яғни, оның барлық қатынастары сипатталды.
Ипотекалық жүйенің оңды нәтижелігі заңмен тығыз байланыста болуына себеп болды. Ипотекалық кітапта белгілі дерек болмаса, сот қаулыны қабылдамайтын.
Ипотека кепілдікті операцияларды жасауда нақты тәртібін енгізді, яғни, мазмұнның екі мәнділікті шығарып тастау үшін. Кең мағынада ипотека заңды құқық жүйесін белгілеп жылжымайтын дүние мүлікпен иеленудің жағдайын анықтау тәртібі мен нақты әрбір уақытқа оған қарызды кіргізеді.
Белгілі жылжымайтын дүние мүлікке иегер құқығын анықтауға мүмкіндік беретін ипотекалық жүйе кезінде, осы жылжымайтын дүние мүліктерді келілзат ретінде сенімді ұзақ мерзімді несие беру шарты құралады. Бұл ипотекалық несие артықшылығы оның басқа ұзақ мерзімді несиелерден ерекшелендіреді. Ипотекалық тәртіп салынған мүліктің сақтануы мен бағалардың тұрақтылығын қамтамассыз етіп, банк – несиелерге қарызгердің несиені қайтармау қаупіне негіз бермей, несие қорларын ұзақ мерзімге берудің экономикалық базасын құрады. Ипотекалық тәртіп несие алушы үшін де қолайлы. Салынған жылжымайтын дүние мүліктерінің сатып алу құқығын алуға бағытталып, олар несиені өшіру үшін барлығын жасап, нәтижесінде өз төлем қабілеттілігімен қаржылық жағдайын бекітеді.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық экономикасының ажырамас элементі болып табылады. Ипотеканың өзіндік ерекшеліктері бар. [3, б.104]
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепіл затқа берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын дүние мүлік сатылады және одан түскен түсім несиегердің қарызын жабуға бағытталады.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотека дамыған нарықта экономика елдерінде, ең алдымен АҚШ пен Еуропада кеңінен тараған. Бұл ипотекалық несиенің басқа несие түрлерімен салыстырғанда елеулі артықшылығы бар екендігімен байланысты. Ипотекалық несие екі жақтың да тәуекел деңгейін азайтады. Тапсырыскер несиені едәуір ұзақ мерзімге ала отырып, кепілге қойылған жылжымайтын дүние мүлікті, яғни, тұрғын үйді өзінің иелігіде сақтап қалады. Ал, несие беруші берілген несиенің орнын толықтырудың қай жағынан да ұтылыссыз нұсқасына ие болады.
Ипотекалық несиелеудің басты мақсаты – халықтың өзінің және несие қаржысы есебінен еркін нарықта дайын тұрғын үй сатып алуына жәрдемдесу болып табылады. Тұрған үй ипотекалық несиені – бұл банктің тапсырыскерге тұрғын үй сатып алуға арнап беретін ақшалай қаражаты. Тапсырыскер өз кезегінде мұндай несиені пайдаланғаны үшін банкке сыйақы төлеуі, сондай-ақ, ай сайын белгіленген көлемде қарыз қаржысын қайтарып отыруы тиіс.
Ипотекалық несиенің ең басты артықшылығы – сіз өзіңіздің меншікті тұрғын үйіңізге бүгіннің өзінде-ақ ие .....