Банк ісі | Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері

Мазмұны

Кіріспе
I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері
1.1. Ипотекалық несие ұғымы
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері
II. Қазақстан Республикасындағы ипотекалық несиелендіру жүйесін ұйымдастыру бойынша талдау
2.1. Еліміздегі ипотекалық және банктік ұйымдардың қызметін бағалау.
2.2 Тұрғын – үй құрлыс жинақ банкісінің ипотекалық несиелеу жүйесіндегі алатын орны
III. Қазақстан Республикасы ипотекалық несиелеу жүйесін жетілдіру жолдары
Қорытынды
Қолданылған әдебиеттер

I. Ипотекалық несиелеудің теориялық негіздері.
1.1. Ипотекалық несие ұғымы.
Ипотекалық несие-бұл қозғалмайтын мүліктерді (тұрғын-үйді, өндіріс ғимараттарын,жерді және тағы сол сияқтыларды) кепілге ала отырып, ұзақ мерзімге берілетін несие.
Ипотека ұғымы әлемдік қаржылық жүйеге ежелгі Грециядан енген болатын. Грек тілінен аударғанда “hypotetheka” тіреу дегенді білдіреді.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің мақсаты –жылжымайтын мүлікке қатысты құқықтарды анықтаудың айқын емес тәсілдеріне байланысты қауіптің алдын-алу болып саналады. Жер айналысы оңай тауар ,сондықтанда сатып алушылар мен кардарлықпен несие берушілер үшін де осы меншіктің қарызының болуы немесе кепілге салынғанына байланысты тәуелділік бар.Ипотека қамсыздандырылудың меншік иесінің есіміне емес,оның мүлкінің құнына байланыстылығынан мүліктің өзге қожаға өтуіне тосқауыл болды.Ипотеканың пайда болуы тауар айналысымен жылжымайтын мүлікке қатысты мәмілелер санының артуына байланысты болды деп айтуға болады. Ипотекаға сәйкес міндетемелердің барлығы да кепілмен қамтамасыз етіледі.
Ипотека кепілдің заңдық аспектте басқа қамтамасыз ету түрлерінен (шегерім) айырмашылығы несие беруші талаптарының заттай қамтамасыз етуі, тұлғалардың емес «зат жауапкершілігінің » қамтамасыз етілуі. Кепіл құқығы абсолютті болғандықтан зат қарызгердің меншік үшінші тұлғаға өтуіне кепіл құралы болып қалады.
Қазақстан Республикасының Азаматтық кодексіне сәйкес: «ипотека-салынған мүлік үшінші тұлғаның қарамағында болатын кепіл түрі»,-делінген.
Ипотеканың құралы болып: ғимараттар, құрылғылар, көп пәтерлі үйдегі пәтерлер, көлік құралдары, ғарыш объектілері, айналымдағы тауарлар және азаматтық айналыстан алынбаған мүлік болып табылады. Тағы да көңіл аударарлығы қозғалмайтын мүлік кепілі міндетті тіркеуді өтуі тиіс болып табылады. Сонымен бірге кепіл құқығы ипотекалық күәлік мемлекеттік тіркеуден өткеннен соң ғана туады.
Экономикалық жүйе ретінде ипотекалық несиелеу қаржылық нарықта ипотекалық несиелеумен шұғылданатын несиелік мекемелердің қайта қаржыландыру тәсілдеріне сәйкес жіктеледі. Сондай-ақ қазіргі таңда ипотекалық несиелеу үшін ресурстар екінші деңгейлі банктермен банктік бизнес үшін дәстүрлі болып табылатын көздерден тартылуда , бұл көздер банктерді ұзақ мерзімділік, көлем және тұрақтылық тұрғысынан қанағаттандырмайды.
Демек, ипотекалық несиелеуге қатысты талаптарды қанағаттандыруға қаржылық ресурстардың жаңа көздерін табу қажеттілігі бар деген сөз.
1.2. Ипотекалық несиелеудің шетелдік үлгілері.

Еліміздегі ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шетел тәжірибелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар.
Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым ашық үлгі».Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ ,ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қаражаттары; депозиттерде жатқан клиентердің қаражатары; банкаралық несиелер және тағы сол сияқтылар есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие-қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады.Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл үлгі негізінде ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру, әсіресе қаржы нарығы мен бағалы қағаздар нарығы толық қалыптасып болмаған көптеген елдерде іс жүзінде кең таралған.
Келесі қарастыратын үлгіміз «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несиелеу жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылатын, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы АҚШ-да кеңінен қанат жайды. Осындай себептеріне байланысты бұл үлгіні «ипотеканың американдық үлгісі» деп те атайды.
Американдық ипотекалық несиелеу үлгісінің мәні мынада: әр жылда белгілі-бір табысы бар адам тұрғын –үйдің құнын жартылай нақты ақшамен , ал қалған бөлігін иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, арнайы мамандандырылған банктің ссудасы есебінен төлеп, бірден тұрғын-үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жыл ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын-үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелінің мәселелерін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Ипотекалық несиелеу үлгілерінің бірі ретінде –ол Малазиялық «Кагамас Бергхад» үлгісі саналады. Бұл үлгі арқылы ипотекалық несиелеу арнайы мамандандырылған ипотекалық компаниясының көмегімен жүзеге асырылады. Онда коммерциялық банктер өздерінің ипотекалық облигацияларын сата отырып қаржы қалыптастырып, сол жинақталған қаржыны тұрғын-үй алуға несие ретінде ұсынады. Бұл үлгіні екінші ретті нарық моделі деп те атайды. Бұл үлгінің келесідей жалпылама принциптерін көрсетуімізге болады׃
-жеке меншік құқықты шектей отырып, мүлікті қарыз алушының қолында қалдыру;
-сақтандыруды есепке алып ссуда беру;
-ссуданы қарыз ретінде анықтау;
-белгіленген мерзімде қарыз төленбеген жағдайда мүлікті келесі бір тұлғаға беру.
Ипотекалық несиелеудің келесі бір үлгісі –бұл «баланстанған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ-ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек принципі бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құралады . Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын-ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасындай мөлшерінде жинақтағаннан кейін ғана ссуда алуға құқылы болады.
Мұндай шектеулілік алдында қарастырылған үлгілермен салыстырғанда басты кемшілік болып табылады. Өйткені ,бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіншілігін кешеуілдетеді.
Бірақта бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік ерекшеліктері бар, яғни бұл үлгінің автономиялық күшіне байланысты жалпы қаржы-несие жағдайынан тәуелсіз. Балансталған автономиялық үлгінің іске асырырылу барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл-ойға сыйымды маржаны белгілеуі ғана қажет.
Бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Балансталған автономиялық үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды.Бірақта бұл үлгіде несие беруші несиенің қайтарылуында ең төменгі тәуекелге барады.
Қазіргі уақытта бұл үлгі Германияда кеңінен қолданысқа енген. Бұндай қорлану (құрылыс қаражаттары) механизімімен нақты азаматтарды несиелеу механизіміндегі сондай-ақ тұрғын-үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі » құрылған.
Тұрғын-үй алғысы келетін кез-келген азамат, тұрғын-үйді сатып алатын уақыттан бұрын, яғни 2-10 жыл бұрынырақ арнайы қаржы-несие жүйесімен өзара қатынасқа түседі. Өзінің мүмкіндігіне қарай арнайы банктерде немесе жинақ кассаларына (Bausparkasse,Schwabisch Hall және тағы басқа құрылымдарға кіретін) болашақта сатып алатын үйдің 45% -ын жинақтайды. Содан кейін барып, ол мемлекеттік дотация алуға (үйдің құнының 10% шамасында) және қалған төлейтін бөлігінің шамасында банктен жеңілдікпен 10-15 жылға несие алуға құқылы болады.
Бұл үлгіні негізге ала отырып елімізде бұл ипотекалық несиелеу түрі 2003 жылдан бастап өз дамуын бастаған болатын. Осы ипотекалық несиелеуге байланысты Қазақстан Республикасының Ұлттық Банкісінің 100% қатысуымен Тұрғын-үй құрылыс жинақ банкі құрылды.
Тұрғын-үй жинақтау жүйесінің ең басты ерекшелігі алдын-ала салымшылардың (қарыз алушылардың) жинақтау шотында, Тұрғын-үй құрылыс жинақ банкісінде қаражаттарын жинақтайды. Шартқа сәйкес алатын үйдің құнының 50%-ын жинақтауымыз қажет. Сонан ғана мамандандырылған банк салымшыларына несие береді. Банкте жинақ жинаудың ең аз минималды мерзімі 3-жыл, ал максималды мерзімі шектелмеген.Сонымен жинақ жинақтаудың келесідей оң тенденцияларын көруімізге болады:
Азаматтар үшін:
-бұл жүйе бойынша берілген несие ұзақ мерзімді болып табылады;
-несие бойынша пайыздық мөлшерлеме көлемі төмен;
-несие ұлттық валютада беріледі және ұлттық валютада қайтарылуы тиіс;
-салынған салымдарға банк үнемі сыйақы белгілейді;
-жыл сайын мемлекет премиялар береді, сол арқылы азаматтарды жинақ жинауға ынталандырады;
Ал мемлекет үшін:
-жауапкершілікті жеке инвесторға аудара отырып тұрғын-үй проблемасы шешіледі және сонымен бірге жеке инициативалар қолдауға ие болады;
-мемлекет премия түрінде кеткен шығындарды тұрғын-үй салу және құрылыс материалдарын шығарумен айналысатын заңды және жеке тұлғалардан салық түріндн бюджетке түсіп қайтарылады;
-тұрғын-үй құрылыс жинақтары ретінде тартылған қаражаттар алғашқыда уақытша бос ақша ретінде тұрады, сондықтанда ол қаражаттарды мемлекеттік бағалы қағаздарға салуға болады,ал ол өз кезегінде мемлекеттің бюджетін инвестициялайды (бюджет тапшылығын ж
1-сурет. Ипотекалық несиелеудің Қазақстандық механизмі
2-сурет. Тұрғын үйді қаржыландыру сызбасы.
II. Қазақстан Республикасындағы банктік ұйымдардың ипотекалық нарығын бағалау.
2.1. Еліміздегі ипотекалық және банктік ұйымдардың қызметін бағалау.
Қазақстан республикасындағы коммерциялық банктердің ипотекалық несиелеу жағдайы мен талаптарына талдау жүргізетін болсақ, қазіргі уақытта елімізде ипотекалық несиелеу жүйесінің екі деңгейлі жүйесі қалыптасты деп айтуымызға толық негіз бар.
Ипотекалық несиелеу жүйесінің бірінші деңгейі Қазақстан ипотекалық компаниясының (әрі қарай КИК ) қызметімен көрініс табады. өз қызметін КИК еліміздің барлық аймақтарында жүзеге асырып жатыр. КИК тұрғын-үй құрылысын қаржыландыруды өсіруге тұрғын-үй құрылысына ресурстарды тарту жолымен нарықтың өтімділігін арттыруға банктердің қызығушылығын жоғарлату мақсатында Қазақстан Республикасының Ұлттық банкісінің 100% қатысуымен құрылған. КИК-сы Малайзиялық ипотекалық несиелеу......