Банк ісі | Ипотекалық несиелеу

Мазмұны

Кіріспе......................................................................................................................3

I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері
1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі...................................5
1.2. Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері...............................8

II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие
2.1. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы...................................................................................................12
2.2. Ипотекалық несиенің ҚР-да дамуы......................................................14
2.3. Ипотекалық несие нарығы – жылжымайтын мүлікті инвестициялау нысаны....................................................................................................18
2.4.Ипотекалық несиелеудің тиімділіктері мен оның шетел тәжірибесіндегі үлгілері........................................................................20

III. Ипотекалық несиенің даму болашағы
3.1. ҚР-ғы ипотекалық несиелеуді жетілдіру жолдары.............................24
3.2. «Казкоммерцбанк» АҚ-ның ипотекалық несиелеу механизмін талдау..............................................................................................................26

Қорытынды..........................................................................................................29

Пайдаланылған әдебиеттер тізімі....................................................................31

I. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың теориялық негіздері

1.1. Несиелеу жүйесі мен ипотекалық несие түсінігі

Қазіргі несиелеу жүйесі банктің ресуртарына негізделген. Бүгінгі жағдайдың бұрынғы әрекет еткен жүйеден айырмашылығы – ол уақытта несиелік мекемелер өздеріне жоғарыдан берілген несиелік ресурстармен ғана жұмыс жасаған болатын. Қазіргі несиелік механизм коммерциялық сипатқа ие және басты ерекшелік бұл банктердің меншікті және тартылған ресурстарына ғана байланысты емес, сол сияқты клиенттерді несиелендіруді жүзеге асыратын коммерциялық банктер үшін Орталық банк бекітетін нормаларға және пруденциялдық нормативтерге байланысты келеді.
Қазіргі несиелеу жүйесінің маңызды бір белгісі оның келісім шартқа негізделуі болып табылады. Өйткені несиелеу жүйесінде клиент пен банк арасында қарыз алу барысында жасалатын келісім – шарттың экономикалық маңызы төмен болғандықтан да, оны формалдық сипатта болды деп айтуға болады. Кейіннен коммерциялық ынталандыру туғаннан кейін ғана банк пен қарыз алушының арасында несиелік шартқа отырып, ол шарт несие берушінің де, сол сияқты қарыз алушының да жауапкершілігін нығайта түседі.
Қалыптасып отырған қазіргі несиелеу жүйесінің келесі маңызды ерекшелігі, бұл несиелеудің объектіден субъектіні несиелеуге өтуі болып табылады.
Жаңа несиелеу жүйесі дәстүрлі және өзіндік ерекше принциптерге негізделген, оның ішінде мерзімділік және қамтамасыз ету қағидалары, сол сияқты несиенің ақылылық сипаты да ескеріледі. Сонымен қатар, олардың бір қатарының мазмұны түбірімен өзгереді. Бұдан бірнеше жыл бұрын жақсы және жаман жұмыс жасайтын кәсіпорындар категориялары өмір сүріп, несиелеуде дифференцияланған режим қолданылған. Кәсіпорынды бағалау негізінде олардың жоспарлы көрсеткіштерін орындау дәрежелері жатқызылды. Бүгінгі таңдағы қалыптасқан жүйе несиенің уақытында қайтармау тәуекелін төмендететін, клиенттің несиелік қабілетін ескереді. Сондай – ақ коммерциялық банк, қарыз алушыны төлем қабілетінсіз деп жариялай отырып, оны қайта ұйымдастыру және тарату туралы сұрақты қоюға құқылы.
Несиенің қамтамасыз етілу принциптеріне де байланысты өзгерістер болды. Тәжірибе көрсеткендей, ссудалардың тауарлы – материалдық құндылықтар қалдығымен қамтамасыз етілуі, олардың уақытылы қайтарылуына кепіл болмады. Сондықтан да, қамтамасыз етілмеген ссудалардың бұрынғы тәжірибеде қалыптасуына байланысты ұсыну банк тарапынан жіберілмеуге тиіс. Қайтару тұрғысынан алғанда, толық кепілдігі жоқ ссудалар ғана біршама сенімді несиелер болып табылады.
Қазіргі несиелеу жүйесінің келесі бір ерекшелігіне банк несиелерін жоғарғы дәрежеде кепілдендіру формаларына өту жатады. Несиенің қайтарылуы қамтамасыз ету тұрғысынан алғанда әлемдік тәжірибедегідей біршама сенімді формаларға кепіл (оның ішінде ипотека, заклад, бағалы қағаздар кепілдігі), кепілдеме және кепліл – хат, жалпы алғанда сақтандыру жүйелері жатады. Осындай формаларды қамтитын несиелік механизм банкке өзінің тәуелсіздігін нығайту, сонымен қатар несиелік тәуекелді төмендету мүмкіндігін береді.
Жалпы кәсіпорындарды несиелеудің өзгерген жүйесі біршама дәрежеде нарықтық қатынастарға сай келетін үлгі ретінде оларға бағалау жасайды.
Несиенің түрлеріне тоқталатын болсақ, несиенің түрі – бұл несиелік қатынастар құрылымының, олардың негізгі қызметтерінің, яғни әр алуан сыртқы және ішкі өзгерістер барысында толық сақталатын көрініс.
Несие берушілер мен қарыз алушылар арасындағы байланыстар қалай өзгергенімен де, несиенің түрі сол күйінде сақталады.
Іс жүзінде несиенің екі формасы болады: тауар және ақша. Ал, кейбір экономикалық әдебиеттерде оларды коммерциялық және банктік деп атайды.
Коммерциялық несие – жабдықтаушының сатып алушыға сатқан тауары немесе көрсеткен қызметі үшін төлейтін төлем уақытын кешіктіруін білдіреді. Коммерциялық несиенің іске асырылу құралы – вексель болып табылады.
Банктік несие – бұл банктердің және арнайы несие – қаржы мекемелерінің қарыз алушыларға ақшалай түрде берілетін несиесі болып табылады. Банктік несие әмбебап болып келеді. Өйткені, ол банктер арқылы қайта бөлінетін қарыз капитал ретінде экономиканың барлық салаларында кеңінен қолданылады.
Ал, несиенің жекелеген түрлеріне келсек, олар несиенің осы екі формасының қолданылуы барысында қалыптасады.
Қазіргі кездегі шетелдік және отандық банктік тәжірибеде жиі қолданылып жүрген несиенің түрлеріне мыналарды жатқызуға болады: тұтыну, лизингтік, ипотекалық, факторингтік, форфейтингтік және тағы басқалар.
Жұмыстың мақсаты несие жүйесінің бөлігі ретінде ипотекалық несие жүйесінің мәнін ашу болып табылатындықтан, ең басында ипотекалық несие түсінігінің мәнін ашу басты міндет болып саналады.
Жалпы теориялық тұрғыдан ипотекалық несиеге анықтама беретін болсақ ипотекалық несие дегеніміз – бұл жылжымайтын мүлікті (тұрғын үйді, өндіріс ғимараттарын, жерді және т.с.с.) сатып алу немесе сату және де жерді сатып алуға берілетін ұзақ мерзімді несиені білдіреді, мұнда несие кепілі – сатып алынатын мүлік болып табылады. Ипотекалық несие ипотекалық банктер арқылы беріледі.
Ипотекаға негізгі екі көз қарас бар. Біріншісін шартты түрде «тұтынушылыұқ» деп атауға болады. Бұл шеңберде ипотека жайлы көзқарас несие алушы мен банк арасындағы белгілі бір несиені алып, қызмет көрсету бойынша қатынаспен аяқталады. Екінші көзқарас «маманданған», ол ипотеканы жеке несие деңгейінен жоғары қаржы рыногының жеке дара жүйесі ретінде қарастырады.
Маманданған көзқарастың сипаттамалық ерекшелігі бұл оған қатысушылардың «несие алушы - кредитор» схемасынан «несие алушы – соңғы инвестор» схемасына дейін кеңеюі. Бұл схемада банктер мен басқа да қаржы институттары потенциалды инвесторлардың несие алушыларға уақытша бос қорларын жылжытуда делдалдық, қызмет көрсетушілік функцияларды атқарады. Сонымен қатар осы мамандық көзқарас жүйедегі негізгі бірлік, өзара бағындырылған инфрақұрылымның ұйымдастырушылық рөлін көрсетеді, ол өз кезегінде тар мағынада белгілі бір траекторияны, ал кең мағынада ипотекалық бизнес жүйесінің қайта өндірілуін қамтамасыз етеді.
Бұл жүйенің үлкен ерекшелігі болып оның бірінші және екінші деңгейлі рыноктарға бөлінуінде.
Бірінші деңгейлі рынокта кредитор мен несие алушы бір бірімен келісім шартқа қатынасқа отырады. Мысалы, коммерциялық несие ипотекалық банк азаматтарға несие береді. Бірінші деңгейлі рыноктың мүшелері бір жағынан – несие берілген азаматтар, ал екінші жағынан – коммерциялық банктер, ипотекалық компаниялар және басқа да жылжымайтын мүлікті кепілге алып қаржыландыратын мекемелер.
Екінші деңгейлі рынокта беріліп қойылған несиелер бойынша кепілхаттар сатылуы жүреді, яғни жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие берген компания кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар шығарады да оларды басқа инвесторларға сатады. Ипотекалық несиелеудің жалпы схемасы 1- суретте келтірілген.
Бұл схема қатысушылардың келесідей қарым – қатынасын білдіреді:
• Клиент ипотекалық несие алу мақсатында ипотекалық банкке келеді. Бұл мекемелер кепілхаттардың бірінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кредитор берілген кепілхаттарды өзінің бағалы қағаздар портфеліне сақтай алады немесе оларды басқа да инвесторларға сата алады. Осы инвесторлар кепілхаттардың екінші деңгейлі рыногын құрайды;
• Кепілхаттарды сатып алып, инвесторлар кредиторларды жаңа несиелерді беру үшін қосымша қаражатпен қамтамасыз етеді;
• Эмиссиялық – қаржылық компания (реинвестор, ЭҚК) да ипотекалық несиелерді өзінің инвестициялық портфелінде сақтай алады, альтернативті вариант болып бұл кепілхаттар пакетін құрып, оның негізінде кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздар (Mortgage – Backed Securities, MBS) шығару. Бұл негізінен ЭҚК меншігіндегі ортақ кепілхаттар пулымен кепілдендірілген облигациялар болып келетін бағалы қағаздарды сатып алушылар болып коммерциялық банктер, зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары сияты әртүрлі қаржы мекемелері бола алады. Сонымен қатар бұл бағалы қағаздардың эмитенті оларды ұстаушыларға ай сайын мерзімді пайыз және негізгі борышты қайтарып тұруға кепілдік береді;
• Алғашқы қаржы мекемелері азаматтарға екінші деңгейлі рыноктан мобилизацияланған қаржы ресурстарына сүйене отырып жылжымайтын мүлікті кепілге алып несие бергенде цикл қайтарылады.

1-сурет. Ипотекалық несиелеуді ұйымдастырудың жалпы схемасы.

Осылайша ресурстар қарқыны кепілхаттарды ашушы бірінші деңгейдегі кредиторлар мен капитал рыногында кепілхаттармен қамтамасыз етілген бағалы қағаздарды сатып алушы инвесторлар арасында реттелініп отырады. Бұл жерде инвесторлар кредиторлардан кепілхаттарды сатып алып, жаңа несие беруге қажетті олардың ресурстарының орнын толтырады. Бағалы қағаздарды ұстаушыларға өз уақытында төленетін номиналды құны мен салыстырмалы жоғары пайызы жаңа инвесторларды таратады.
Жоғарыда айтылғанның нәтижелей келе қайталама және алғашқы кепілдемелер рыноктарының жабық емес керісінше кепілхаттың толық және дұрыс өмірлік циклі ортаның өзара бағынышты және өзара қамтамасыз етуші бөліктері екендігін айқындайды.

1.2 Ипотекалық несие жүйелерінің негізгі модельдері.

Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірибесінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілер бар.
Ипотекалық несиелеудің едәуір қарапайым және жетілдірілмеген моделі шартты түрде «жартылай ашық» деп аталатын молельді айтуға болады. Ол алғашқы кепілхаттар нарығының шегінде ғана болады.
Бұл модель шеңберінде ипотекалық банктермен берілген ссудалар бойынша кепілхаттар әдетте сырттан тартылатын қаржы ресурстарын қамтамасыз етуден әрі қарай жүрмейді. Ол маманданған әрекет етуші тұлғалардың минималды қатысуымен жүзеге асады. Бұл модель арнайы ипотекалық банктермен де ипотекалық несиелеу бөлімі бар әмбебап банктермен де қолданыла алады.
Бұл модельден едәуір ерекшелігі бар модель «кеңейтілген ашық модель». Бұл модельде несие ресурстарыныңнегізгі ағымы арнайы ұйымдастырылған жылжымайтын мүлікке кепілхаттармен қамтамасыз етілген қайталама бағалы қағаздар рыногынан келеді.
Кеңейтілген ашық модельді жасау тек ипотекалық рынок инфрақұрылымының кеңейтілген, мемлекеттің бағалы қағаздар эмиссиясына жартылай қадағалау жүргізу жағдайында ғана мүмкін.
Мемлекеттік қадағалаудың бір шарты бұл қайталама рыноктағы эмиссияланған және әрбір мезеттегі айналыстағы бағалы қағаздар мен эмиссияны қамтамасыз етуге эмитенттерге ипотекалық банктермен сатылған кепілхаттардың бағасы. Бастапқы кепілхаттардың жалпы құны мен қайталама рыноктан келген несие ресурстарының мөлшеріне келсек, модель олардың арасында теңдікті талап етпейді, себебі ресурстардың бір бөлігін банктер басқа да көздерден де өзінің қаржыларынан ала алады.
Үшінші модель – бұл «балансталған автономды модель». Оның айрықша белгісі бұл оның жұмыс істеуіндегі жинақтау – ссудалық принципі. Бұл принципте несие ресурстарының жалпы портфелі ашық капитал рыногынан алынбай, мақсатты түрде өзара көмек кассасы принципі бойынша болашақ несие алушылардың жинақ қаржыларын тарту есебінен құралады. Бұл модель шегінде несие алушы тек ол одан бұрын өзінің уақытша бос ақша қаражаттарын жүйеге бағыттаған жағдайда ғанғ алуға құқығы пайда болады және де мұндағы жинақтар сомасы несие сомасысен шамалас болуы керек. Мұндай шектеу бұл модельдің үлкен кемшілігі болып табылады, себебі ол жылжымайтын мүлікті сатып алу мезетін кейінге ығыстырады. Бірақ бұл модельдің артықшылықтары да бар, себебі бұл модель өз автономдылығы арқасында қаржы – несие рыногының жағдайына тәуелсіз. Бұл модельде банк алдында қандай бағамен және қайда қаржы ресурстарын алу керектігі туралы сұрақтар тумайды, мұнда тек өз қызметі үшін ақылға сиымды маржаны бекіту ғана қажет. Құрылыс жинақтары салымдары бойынша табыс ставкалары мен несиені пайдалану ставкалары теоретикалық түрде белгіленуі мүмкін. Маржаны және несие бағасын 3% деңгейінде бекітіп, банк жинақтарға табысты мүлдем төлемеуі мүмкін. Егер жинақтарға табыс 10% болса, несие қойылымы 13% болады.
Мұндай артықшылық ипотекалық несиелеудің экономикасы тұрақсыз елдерде дамуында үлкен мәнге ие, бірақ мұндағы ескертпе бұл барлық есеп айырысулар еркін айырбасталатын валютада жүзеге асырылуы тиіс. Келесі бір артықшылық бұл ондағы несиенің қайтарылмау тәуекелінің төмен болуы, себебі мұнда клиенттің төлем қабілеттілігі жинақтау этапында тексеріледі.
Бұл модельді пайдалануда үлкен жетістікке жеткен ел Германия. Мұнда бүкіл елді қамтыған «құрылыс жинақтау жүйесі» құрылған, ол жинақтау механизмдері мен жекелеген азаматтарды несиелендірумен және азаматтардың тұрғын үй жағдайын жақсарту мен қаржыны сақтаумен пайдалануға бағытталған ынталарын қаржылық қолдау бойынша мемлекеттің протекционизмімен жақсы қатарласып жүреді.
Тұрғын үйді сатып алғысы келетін азамат арнайы қаржы –несие жүйесіне сатып алуға дейін 2 – 10 жыл бұрын келеді. Әджетте бұл жас, үйленбеген азаматтар немесе жалдамалы пәтерде немесе ата – анасымен тұратын жас жанұялар. Өз мүмкіндіктеріне қарай олар өз ақшаларын арнайы банкке немесе жинақтау кассаларына (Bausparkasse, Schwabisch hall, және т.б. құрамына кіретін) сатып алынатын мүліктің 45% дейін салып жинақтайды. Одан кейін олар мемлекеттік дотация алуға құқық (үй құнынан 10% - ға дейін) және льготалық несие алуға құқық алады. Бұл несиені жабуға 10-15 жыл беріледі.
Мақсатты жинақ салымдары есебінен бірінші этапта жинақталған қаржы ресурстарын аккумуляциялау арқасында несие мекемелерінде екінші этапқа жеткен азаматтарға несие беру үшін пайдалануға мүмкіндік туады.
Бұл схеманың сипаттамасы – бұл оның тұйықтылығы, яғни мұнда несие берудің көзі бұл салымшы – қатысушылардың контракт бойынша қаржылары. Бұл жүйені қолданушы банктер жинақтау салымдары бойынша пайыздарды рыноктық пайыздардан төмен деңгейде төлеп несиелерді рыноктық талаптардан төмен деңгейде беруге мүмкіндігі бар.
Ссуда келесі жағдайда беріледі: салушы жинақтаудың минималды мерзімге, жинақ көлеміне (18 ай және 40 – 50%) жетуі керек, бұл банк меншігіндегі жалпы қаржыларына байланысты. «Уақыт – ақша» деген модельге негізделген үлестірудің осы әдісі көлемінде жеке жинақтардан және несиеден тұратын жалпы сома төленеді. Үлестіруден кейін несие салымшымен белгіленген мерзімде өтелінеді.
Тұйықталған неміс жүйесі келесі артықшылықтарды анықтайда:
• Қаржыландыру капитал рыногынан тәуелсіз;
• Несие бойынша пайыз алдын – ала белгіленеді, ол әдетте өте төмен, сондықтан салымшы үшін пайыз өзгерісінің тәуекелі болмайды;
• Несие берушінің төлемдер мөлшері ең басында дәл белгіленеді;
• Басқа елдерде жоғары пайыздар тұрғын үй салуды тежейді, ал бұл модель көлеміндегі төмен пайыз несие бойынша пайыздардың жоғары болатын периодтарда да салымшыларға төлемдерді төлеп тұруға мүмкіндік береді.
Жинақ кассаларының салыстырмалы жоғары төлемдерді төлеу қарқындылығы тұрғын үй секторының үнемі дамуына әкеледі.
Неміс жүйесінің азаматтардың мақсатты салымдарға негізделгендіктен екі негізгі тиімділікті анықтайды:
 өз кезегінде жиналған капитал несие алушының айлық төлемдерін азайтады және құрылыс, сатып алу, рестоврациялау жағдайларында қаржыландыру көлемін ұлғайтады;
 өзіндік капитал пайыздық қойылымдар өзгермелі болып несие алушының төлем қабілеттілігінің шегі өскенде буфер қызметін атқарады. Егер өзіндік капиталдың бөлігі үлкен болса, онда сатып алынған мүліктің тек бір бөлігі ғана несие алуға кепіл болады. Егер пайыздық қойылымдар өзгерісінен несие алушының төлем қабілеттілігі артса, онда алынған ссуданың өтпелі кезеңде көлемін арттыруға болады, бұл пайыздық қойылымдардың жоғарылауын теңестіреді.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекет тарапынан қолдауы болады. Үкімет тұрғын үй құрылысына премиялар немесе салықтық жеңілдіктер беру арқылы жеке капитал жинақталуын ынталандырады. Салымшы ынталандырудың түрін өз берінше тыңдауға мүмкіндігі бар.
Құрылыс жинақтау жүйесінің мемлекетке тиімділігі:
 мемлекет тұрғын үй проблемасының шегімін бір бөлігіне өз жауаптылығын жеке инвесторларға бере алады, сондықтан үкімет жеке инициативаны қолдайды;
 мемлекетке жалға пәтер салудан гөрі сатып алушыға пәтер салу едәуір тиімді, бұдан салыстырмалы төмен шығындардан жоғары тиімділік туындайды;
 мемлекет осылайша ұлттық шаруашылық тұрақтылығына үлкен үлес қосады;
 мемлекеттің меншік құрудағы қатысуы туралы заң шеңберінде үкімет құрылыс жинақтауды азаматтардың қаржыларына жұмыс берушілерден арнайы төлемдерді қосу арқылы ынталандырады, ол салық салынғанда есепке алынып отырады.
Қорытындылай келсек американ және неміс молеьдерінің принципиалды айырмашылығына қарамастан, олардың екеуі де жан жақты мемлекеттен қолдану табуда (құқықтық жүйеден, әрекеттің қаржылық, лицензиялық қадағалаудан, мемлекеттік кепілдіктер беру, салықтық жеңілдіктер мен дотациялар). Жүйелерді біріктіруші сипат бұл олардың негізінен таза банктік болуы. Олар құрылысқа инвестициялау процестерімен тікелей ұйымдық жүйесі жоқ. Әдетте деволоперлік компаниялар азаматтардың қаржыларын тек құрылыстың соңғы этаптарында алады, ал бастапқы этаптарда коммесциялық несиелерді қолданады. Және де екі модельде де несиені рәсімдеу процедурасы бірдей.
II. Ипотекалық несиелеу – Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие.

2.1 Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесінің пайда болуы мен қазіргі жағдайы.

90-шы жылдардың басында мемлекет тұрғын үй құрылысы жүйесін қаржыландыруды реформалаудың бірінші талпыныстарының болғанын атап өткен жөн. Сонда 1991 жылы үкіметпен келесі заң актілері қабылданңан: .....