Банк ісі | ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУЫ

Мазмұны
Кіріспе..................................................................................................................3
І. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕ
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.......................................................4
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi..............................................7
1.3. Ипотекалық несиелеудiң шетелдiк тәжiрибесi..............................10
ІІ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНДАҒЫ ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДІҢ ДАМУЫН ТАЛДАУ.
2.1. Ипотеканы алу шарттары, өтеу тәртібі..........................................14
2.2. Екiншi деңгейдегi банктердiң ипотекалық операцияларын талдау.......................................................................................................19
Қорытынды .....................................................................................................25
Пайдаланылған әдебиеттер ........................................................................26
Кiрiспе.
Ипотекалық несиелеу – банктiк iс-әрекеттiң ең перспективалық бағыттарының бiрi. Қазақстанда ипотекалық несиелеу жүйесiн құру кайлы мәселе бiраз уақыттан берi талқылануда. Бұл саладағы алғашқы қадамдар 90 жылдардың басында жасалған. Бұл мақсатта арнайы мемлекеттiк қор құрылған, бiрақ ол сол күйi жұмыс iстемей-ақ жабылып қалған. Басты мәселе Үкiметте ақшаның жоқтығы, дегенмен бұл тек нәтиже, ал мәселе бұдан да терең. Үкiметте, дәлiрек айтқанда қығығушылық танытқан ведомостваларда ипотекалық несиелендiру жүйесiн құру үшiн не iстеу қажеттiгi жөнiнде және бұл жүйенiң жалпы неге қажет екендiгi туралы нақты көзқарасы болған жоқ.
Бүгiнде тұрғын үй жағдайын қарастыра отырып бiз өз азаматтарымызды тұрғын үймен қамту мәселелесін қозғап қоямыз. Өзiне тұрғын үй алу – әрбiр отбасының бiрiншi кезектi қажеттiлiгi. Бұл қажеттiлiктi қанағаттандырмай, қоғамның ешбiр әлеуметтiк басымдықтар туралы айтудың қажетi жоқ.Осыдан барып азаматтардың қажеттi деңгейдегi үй алу жөнiндегi конституциялық құқықтарын iске асыру маңызды әлеуметтiк – саяси және экономикалық мәселе ретiнде қарастырылады. Бұл мәселенің шешiмiн таңдаудан тұрғын үй құрылысының жалпы қарқыны мен масштабы, адамдардың нақты тұрмыс жағдайы, олардың моральдық және физикалық сезiмi өзгередi.Елімізде соңғы жылдары тұрғын үй сатып алу мақсатымен ипотекалық несие алған азаматтардың саны күрт ұлғайды. «Ипотека» сөзі халыққа кеңінен танымал болды. Әрі ол көптеген адамдарға тіршілік жағдайын жақсартуға мүмкіндік береді. Ипотека туралы халықтың негізгі бөлігінде белгілі бір ұғым, түсінік қалыптасқан несиенің қысқа мерзімді және ұзақ мерзімді, шетел валютасында және теңге түрінде болатынын, сондай-ақ өзгермейтін немесе еркін айналымдағы сыйақы мөлшерлері барын жұрт жақсы біледі.
І. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕЛЕУДIҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГIЗДЕРI.
1.1. Ипотеканың мәнi және маңызы.
Ипотека – бұл жылжымайтын мүлiктiң (жер, үй және өндiрiс ғимараттары) кепiлiн бiлдiредi.
«Ипотека» терминi алғаш рет б.э.д VI ғ. басында Грекияда пайда болған және сол кездiң өзiнде қарыз берушiнiң алдындағы қарыз алушының жауапкершiлiгiн белгiлi бiр жер иелiктерiмен қамтамасыз етумен байланысты болған.
Әлемдiк тәжiрибеде кеңiнен қолданылатын, бiрақ бiздiң тәжiрибемiзде бiрқатар тежеушi факторлардың болуына байланысты дамуы кешiгiп жатқан несиенi қамтамасыз етудiң дәстүрлi емес формасы – ипотека болып табылады.
Бiрiншiден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепiлге берiлетiн ссуда. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлiк сатылады және одан түскен түсiм кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Бiрақта, кейбiр жылжымайтын мүлiктердiң өтiмсiздiгiне байланысты кепiлдi сату қиынға түседi.
Екiншiден, ипотекалық несиелердiң басым бөлiгiнiң көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлердi, сол сияқты, өндiрiстiк ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер учаскелерiн игерудi қаржыландыру үшiн пайдаланады.
Ипотека – өндiрiстiк емес және материалды өндiрiстiң дамуына қаржылай ресурстарды тартудың әдiсi. Ол жылжымайтын мүлiк объектiлерiне иелiк ету құқығына шаруашылық айналымды қамтамасыз етедi.
Ипотека дағдарысты жоюға екi жолмен ықпал етедi.
Бiрiншiден, ипотекалық несиелеудiң позитивтi дамуы экономиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсiптiң бiрқатар салаларында өндiрiстiң құлдырауын тоқтатуға мүмкiндiк бередi.
Екiншiден, ипотекалық несиелеудiң дамуы экономикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтiк тұрақсыздыққа жағымды ықпал етедi. Бiр жағынан, ипотекалық несиелеудiң дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс өндiрiсiне қосымша жергiлiктi еңбек ресурстарын тартады. Сондай-ақ жылжымайтын мүлiктi ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттiлiгiн туындатады. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесiн шешуге ықпалы болады. Екiншi жағынан, әлеуметтiк тұрақтылыққа қол жеткiзудiң ең маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттiлiгiн қанағаттандыру болып табылады. Үйi немесе пәтерi бар адамның жанұя құруға, бала өсiруге мүмкiндiгi болады. Жақсы тұрғын үй тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етiлу ұлттың салауаттылығын (денсаулығын) арттыра түсiп, өмiрiн ұзартады, соның нәтижесiнде халықтың еңбекке қабiлеттiлiгiн жоғарылатады.
Ипотекалық жүйенiң мақсаты – жылжымайтын мүлiкке деген құқықты заңсыз әдiстерiмен орнату мен байланысты қауiптi тоқтату болып табылады.
Қазiрде тұрғын үйдi ипотекалық несиелеу үлкен қызығушылық тудырып отыр, өйткенi нарықтық экономикада тұрғын үй – экономикадағы өсудi көрсететiн ең жақсы көрсеткiштердiң бiрi болып табылады, яғни халықтың болашақтағы сенiмдiлiгiн және экономиканың әр түрлi секторларының даму динамикасын көрсетедi. Ипотекалық несиелеу кезiнде займдар ұзақ мерзiмге берiледi, яғни дәлелдеп айтсақ ол несиенi өтеу мерзiмi созады, осылайша ай сайын төленетiн төлемдi азайтады. Мұнда сатып алынған тұрғын үй займды қамтамасыз етушi ретiнде болады және меншiк үшiн займды төлемеген жағдайда банкпен несиенi толық жабу үшiн алып сатуға жiберiледi.
Ипотекалық несиелеудiң негiзгi қатысушыларына келесiлер жатады:
• қарыз алушылар – ипотекалық несие алу үшiн өз өтiнiшiн бiлдiрген несие берушiнiң ойынша төлем қабiлетi бар сенiмдi, ипотекалық несиенi алғанда және тұрғын үй алған кезде аванстық төлем жасауға мүмкiндiгi бар заңды және жеке тұлғалар болып табылады;
• несие берушiлер – қарыз алушының несие қабiлетiн бағалау негiзiнде оларға ипотекалық несиенi ұсынушы және берiлген ипотекалық несие бойынша қызмет көрсететiн банктер және басқа қаржылық несиелiк мекемелер;
• тұрғын үйдi сатушылар – өз меншiгiндегi тұрғын үйдi немесе басқа заңды және жеке тұлғаның тапсырмасы бойынша меншiгiндегi тұрғын үйдi сатушы заңды және жеке тұлғалар;
• бағалау объекттерi – ипотека кезiнде кепiл құралы болып табылатын тұрғын үйлердi тәуелсiз мамандандырылған бағалауды жүзеге асыратын лицензиясы бар сақтандыру компаниялары;
• екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторлары – бұл бiрiншi реттiк несие берушiлерден ипотекалық несиелердi сатып алып соның негiзiнде құнды қағаздарды шығаруды жүзеге асыратын заңды тұлғалар;
• инвесторлар – екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларынан құнды қағаздарды сатып алатын заңды және жеке тұлғалар (негiзiнен олар институционалды инвесторлар – зейнетақы қорлары, сақтандыру компаниялары);
• үкiмет – бiрiншi реттiк және екiншi реттiк ипотекалық нарықтарды бақылайды, құнды қағаздар бойынша инвесторларға талаптар бередi, екiншi реттiк ипотекалық нарықтың операторларын басқаруға қатысады.
Бiрiншi реттiк нарық қарыз алушы және банктiң бiрлесе әрекет етуiмен бiрге анықталады, ал оның құралы болып ипотекалық несиелер табылады. Банк – делдал – инвестор осы тiзбек екiншi реттiк ипотекалық нарықтың мағанасын бiлдiредi, ал мұнда ипотекалық несиелермен қамтамасыз етiлген құнды қағаздар осы екiншi реттiк нарықтың құралы болып табылады.
Ипотеканы экономикалық жүйенiң элементi ретiнде қарастырғанда оның келесi үш белгiсiн көрсету қажет:
1.2. Ипотекалық несиелеудiң модельдерi.
Европадағы ипотекалық несиелеу модельнiң жалпы принциптерi. Европалық экономикалық одақ елдерiндегi ипотека экономиканың дамуының iрi факторы болып табылады (кепiлдiң барлық түрiнiң 80% ипотекалық болып табылады). Банктiк несиелердiң басқа түрлерiне қарағанда ипотекалық несие үшiн анағұрлым төмен.
Ипотекалық несие, әдетте 15-40 жылдық мерзiмге берiледi. Несие үшiн сыйақы тек 2 жылдан 5 жылға дейiнгi мерзiмге бекiтiледi, бiрақ экономика жағдайына тәуелдi болады және ай сайын нақты белгiленедi. Осылайша, Швецияға 1994 жылы бұл сыйақы мөлшерi 12 %-ға тең болған, ал 1996 жылы 7-8 % төмендеген.
Европалық экономикалық одақ елдерiнде жылжымайтын мүлiк объектiлерiн бағалаудың және қайта бағалаудың мемлекеттiк жүйесi әрекет етедi. Объектiнiң кадастрлық (нормативтiк) құны оның нарықтық құнынан шамамен 75 %-ға тең болып келедi. Барлық объектiлердiң қайта бағалануы 5-6 жылда бiр рет жүргiзiлiп отырады. Жыл сайын объектiнiң құны инфляция көлемiне индексацияланады. Жылжымайтын мүлiктiң құнының кадастрлық бағалауы жылжымайтын мүлiкке салық есептеу үшiн және ипотекалық несие мөлшерiн анықтау үшiн негiз болып табылады.
Экономиканың жағдайына байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құнының тербелуi байқалып отырады. Осыған байланысты жылжымайтын мүлiк объектiлерiнiң құны оған берiлген несие құнынан төмен болған жағдайлар белгiлi. Физикалық амортизация немесе моральдi тозуы әсерiнен объектi құнының төмендеуi – ипотекалық банктердiң тәуекел түрлерiнiң бiрi болып табылады. Сондықтан ипотекалық несие келiсiм-шартында жылжымайтын мүлiк объектiсiнiң пайдалануының және мазмұнының талаптары ескерiледi. Ипотекалық несиелеу жүйесiнiң дамуының қажеттi шарты – ол кез келген керектi жағдайларды жылжымайтын мүлiк объектiлерiн мәжбүр етiп сату туралы заңдылы нормалар болып табылады. Егер қарыз алушы несиенi өтей алмаған жағдайда, несие берушiге «мәжбүр етiп сату механизмi» жеке меншiкке тез иелiк етуiне мүмкiндiк бередi. Әдетте ипотекалық банк жылжымайтын мүлiктi сатуды арнайы мамандандырылған құрылымдарға тез арада өткiзедi.
Ипотекалық банктер несие беру үшiн қаражаттарды депозит тарту арқылы алмайды, олар қажеттi облигация шығару жолымен табады. Бұл облигациялар әдетте жоғары сенiмдi және өтiмдi құнды қағаздар қатарына жатқызылады. Сондықтан да мемлекет, сақтандыру компаниялары, зейнетақы және басқа да қаржылық қорлар мұндай облигациялардың негiзгi ұстаушылары болып табылады. Мәселен, Даниялық ипотекалық облигацияның сатып алушыларының бiрде бiреуi эмитенттiң төлем қабiлетсiздiгiнен ешқашан зиян көрмеген. Европалық экономикалық қауымдастық елдерiнiң ипотекалық банктерi Европалық Одақтың несие мекемелерiне арналған жалпы нормаларға сәйкес әрекет етедi. Бұл банктiң өзiндiк капитал есебi және түсiнiгi, активтердiң тәуекел деңгейi бойынша бағалау сияқты ортақ сұрақтарға да қатысты. Сонымен қатар, Ұлттық заңдылықтарға несие алушының өз мiндетемелерiн орындамаған жағдайда ипотекалық банктердiң нақты шығын тәуекелiн шектеуге бағытталған нормаларда кiредi.
Ипотекалық несиелеудi ұйымдастырудың екi жүйесi бар:
Швеция мен Данияда несие және кепiл бөлiнген. Мемлекеттiк тiркеу тек қана кепiл үшiн қажет, ал жылжымайтын мүлiкке құқықты тiркеу органдарында несие көлемi бекiтiлмейдi. Бұл несие алу процедурасын оңтайлатады және ипотекалық банктерге берiлген несиелердi қайтару жұмыстары берiледi.
Германияда мемлекеттiк тiркеуге тек кепiл жатпайды сонымен бiрге берiлген несие де жатады. Германияда ипотекалық банктер несие операциялары туралы заңда көрсетiлген несие институттары болып табылады, ол заң Германиядағы барлық несие институттарына бiрдей мiндеттi және жеке құқықты несие институттарына арнайы заң – ипотекалық банктер туралы. Соңғы қабылданған заңға сәйкес олардың негiзгi мақсаттары мен әрекеттерiне келесiлер жатады:
• жер учаскелерiнiң кепiлi және сол жер учаскелерiне ипотека орнату арқылы оны қамтамасыз ету (ел iшiндегi);
• алынған ипотекалар негiзiнде ипотекалық облигациялардың эмиссиясы;
• отандық корпорацияларға және қоғамдық құқық мекемелерiне несие ұсыну, бiрақ осы корпорациялар кепiл болуы шарт;
• коммуналды қарыз мiндетемелерiнiң эмиссиясы;
• капитал салымын орналастыру, салымдарды алу, құнды қағаздарды басқару және сақтау;
• бос ақша қаражаттарын басқа банктерге орналастыру немесе өзiнiң құнды қағаздарын сатып алу.
Аталған заңға сәйкес ипотекалық банктер жүргiзетiн қаржы саясатына тоқталсақ, оларға делдалдық функция берiлген. Банктiң мақсаты болып бос жеке салым iздеудегi капиталдарды және ұзақ мерзiмдi қайта қаржыландыруға институтционалды салымшылар қаражаттарын тарту болып табылады. Осылайша тартылған капитал, салымшыға дер кезiнде ақшасын алуының мүмкiндiгiн қамтамасыз ету үшiн жеке тұлғаларды, тұрғын үй коммуналдық шаруашылығын, өнеркәсiптi кәсiпорындарды және ауыл шаруашылығын несиелендiруге қолданылады....