Банк ісі | Ипотеканың құқықтық аспектілері

Мазмұны

КІРІСПЕ...............................................................................................................

I-ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ПАЙДА БОЛУЫНЫҢ
АЛҒЫ ШАРТЫ.................................................................................................
1.1. Ипотека ұғымы және даму тарихы.............................................................
1.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиенің пайда болуы
және дамуы..........................................................................................................

II ТАРАУ.ИПОТЕКА ШАРТЫ ЖӘНЕ КУӘЛІЛІГІ.................................
2.1. Ипотека шартының нысаны, мазмұны.......................................................

III-ТАРАУ ИПОТЕКАНЫ ӨТКІЗУ ЖӘНЕ ТОҚТАТУ...........................
3.1. Ипотеканы өткізу жолдары.........................................................................
3.2 Ипотеканы тоқтату.......................................................................................

ҚОРЫТЫНДЫ..................................................................................................
ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР:................................................................

I-ТАРАУ. ИПОТЕКАЛЫҚ НЕСИЕНІҢ ПАЙДА БОЛУЫНЫҢ АЛҒЫ ШАРТЫ

1.1.Ипотека ұғымы және даму тарихы

Қазіргі коммерциялық банктердің басты мәселесі көбіне несиелеу
процесіндегі тәуекелдің болуына байланысты туындайды. Несиелік тәуекел-бұл қарыз алушының алған негізгі қарызы мен оған есептелетін пайызды тиісті уақытында кредиторға төлей алмай қалу ықтималдығын білдіреді.Сондықтан да, несиелік тәуекелдің алдын-алу үшін банктер қарыз алушылардан несиенің тұрақты қамтамасыз етілуі формасын талап етеді.
Әлемдік тәжірибеде кеңінен қолданылатын бірақ Қазақстан
Республикасының тәжірибесінде бірқатар тежеуші факторлардың болуына байланысты дамуы кешігіп жатқан несиені қамтамасыз етудің дәстүрлі емес формасы – ипотека болып табылады.
Ипотека- бұл жылжымайтын мүліктің кепілін білдіреді.
Жылжымайтын мүлікке-жер учаскілері, сондай – ақ үйлер, ғимараттар .
Ипотека гректің кепілдік деген сөзінен шыққан ұғым. Біздің дәуіріміздіңI-II ғасырында Рим территориясында белгілі болған ұғым. Тіпті бұған дейін Грецияда, көне Египетте пайда болыпты деген болжам бар. Ал VI-ғасырдың басында-ақ несие алудың алғашқы жауапкершіліктерін сезіндірген.
Бүгінгі күні ипотека АҚШ-та, Германияда, Францияда, Англияда және Швецияда кең көлемде дамып отыр.
Кейбір елдерде жылжымайтын мүлікпен сауда-сатық бойынша:
- ресми мекемелерден;
- ипотекалық несиелеуді жүзеге асыратын банктер және басқадай несиелік инститтутардан;
- клиенттердің несиелік қабілеттері туралы ақпараттармен жабдықтаушы несиелік агенттіктерден;
- сондай-ақ кепілдікке салынған мүлікті ссуда бойынша төлемеген жағдайда алуға маманданған компаниялардан құрылатын біртұтас ипотекалық несиелеу жүйесі қалыптасқан.
Ресей елінде революцияға дейін ипотекалық несиелеу операцияларымен қалалық несиелік қоғамдар және жер банктері белсенді түрде айналысқан. Олар жылжымайтын мүлікті кепілдікке ала отырып несиені ақшалай емес салынған жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілетін бағалы қағаздар түрінде дамуына жол берді. Осы жүз жылдықтың басына таман Ресей эканомиканың дамуына ықпал ететін фактор ретінде, өзінің ипотекалық несиелеу жүйесін қалыптасуына мүмкіндік жасады.
Барлық өркениетті әлем ипотеканың артықшылықтарын толық
таныды және оның дамуын тікелей қолдауда.
Әлемдік банк шаруашылығының даму заңдылықтары тұрғысынан қарағанда ипотекалық несиелеу нарық эканомикасының ажырамас элементі болып табылады. Ипотекалық несиелеудің өзіндік ерекшеліктері болады:
Біріншіден, ипотекалық несие – бұл қатаң түрде анықталған кепілдікке берілетін несие. Қарызды қайтармаған жағдайда жылжымайтын мүлік сатылады және одан түскен түсім кредитордың қарызын жабуға бағытталады. Кейбір жылжымайтын мүліктердің өтімсіздігіне байланысты кепілді сату қиынға түседі.
Екіншіден, ипотекалық несиелердің басым бөлігінің көздеген мақсаты болады. Олар тұрғын үйлерді, сол сияқты, өндірістік ғимараттарды сатып алу, салу немесе қайта құру және жер бөлімшелерін игеруді қаржыландыру үшін пайдаланылады.
Ипотекалық несиелеу елдің эканомикалық және әлеуметтік дамуынқолдайтын маңызды фактор болып табылады. Әсіресе, оның рөлі елдің эканомикалық дағдарыстан шығуында маңызды болып келеді. Рузвельттің  жаңа бағыты  үй иелерін( тұрғын үй ипотека) несиелеудебасталуы да тегін емес .
Осындай жолдармен эканомиканы сауықтандырудың ипотекалық несиелеуді дамытумен жалғасуы АҚШ-та ғана емес, сондай-ақ басқа елдер де болды. Ипотека дағдарысты жоюға екі жолмен ықпал етеді:
Біріншіден, ипотекалық несиелеудің позитивті дамуы эканомиканың нақты секторында тереңдей байқалып, ондағы өнеркәсіптің бірқатар салаларында өндірістің құлдырауын тоқтауға мүмкіндік береді.
Екіншіден, ипотекалық несиелеудің дамуы эканомикалық дағдарыстан туындайтын әлеуметтік тұрақсыздыққа жағымды ықпал етеді. Бір жағынан, ипотекалық несиелеудің дамуы жұмыссыздық зардаптарына тосқауыл бола отырып құрылыс өндірісінде қосымша жергілікті еңбек реурстарын тартады. Сондай-ақ, жылжымайтын мүлікті ала отырып несиелеу еңбек ресурстарының қажеттігін туындатады. Ипотекалық несиелеу дамыған елдерде тұрғылықты жерді еркін таңдаудың да болуы мүмкін емес. Осындай жағдайда, ипотеканың жұмыспен қамту мәселесін шешуге ықпалы болады.
Екінші жағынан әлеуметтік тұрақтылыққа қол жеткізудің ең маңызды алғы шарты халықтың тұрғын үйге деген қажеттілігін қанағаттандыру болып табылады. Үйі немесе пәтері бар адамның жанұя құруға, бала өсіруге мүмкіндігі болады. Жақсы тұрғын үй-тұрмыстық жағдайлармен қамтамасыз етілуі ұлттың салауаттылығын (денсаулығын ) арттыра түсіп, өмірін ұзартады, соның нәтижесінде халықтың еңбекке деген қабілеттілігін жоғарылатады. Мұның бәрі Қазақстанның эканомикасының тұрақтануы және өсуіне тұрақты ынталандырушы ретінде ипотекалық несиелеудің дамуын талап етеді. Мемлекеттің эканомикасының тұрақтануы және өсуі, халықтың әлеуметтік жағдайын жақсартады.
Ипотекалық несиелеудің дамуының әлеуметтік және эканомикалық
рөлінен басқа еліміздің банк жүйесінің тұрақтылығын және тиімділігін арттыруда және қызмет етуі үшін де тікелей үлкен мәні бар.
Ипотекалық несиелеу ең төменгі тәуекелді банктік операцияны білдіреді. Ипотекалық несиелеуде тәуекелдің басым бөлігі қарыз алушы мен инвестордың басында болады. Банк әр түрлі ипотекалық несиелерді пайдалана отырып, өзінің тәуекелін төмендетеді. Бірақ та бұл тек қарыз алушының несиелік қабілетін бағалауды және жылжымайтын мүлікті бағалауды дұрыс жүргізуді қажет етеді.
Ипотекалық несиелеудегі тәуекелді төмендетуге несиелердің мақсаттық сипаты мүмкіндік береді. Жылжымайтын мүлікпен жасалатын операциялар басқа несиелік операциялармен салыстырғанда біршама тәуекелі төмен болып келеді.
Ипотекалық несиелеу сөзсіз банктік қызметтің преспективалық бағытына жатады. Ипотекалық банк біршама тұрақты және рентабельді эканомикалық институт болып табылады.Сондықтан да ондай тұрақты банктердің банктік жүйеде көп болуы олардың эканомикалық жүйедегі қызметін тұрақтандырып, тиімділігін арттыра түседі.
Қазіргі кезде Германияда қорлану (құрлыс қаражаттары) механизмімен нақты азаматтардың несиелеу механизміндегі, сондай-ақ тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін барлық елді қамтыған құрлыс жинақтарының жүйесі құрылған.
Германияның құрлыс қаражаттарын жинақтау жүйесінің артықшылықтары төмендегідей :
- қаржыландыру капиталдар нарығына тәуелді емес;
- несие бойынша пайыз мөлшері басында төменгі мөлшерде белгілегендіктен салым иесіне пайыздың ауытқуына ешқандай да тәуекел болмайды;
- төленетін соманы несиені беруші басында тура белгілейді;
- басқа елдерге қарағанда несие бойынша пайыз мөлшері өте төмен;
несиелердің жинақ кассалардан көбірек берілуі тұрғын үй секторының
тұрақты дамуына жағдай жасайды.
Құрлыс қаражаттарын жинақтау жүйесіне мемлекет тарапынан қолдау көрсетіледі.Мемлекет өз тарапынан тұрғын үй құрлысына жәрдем ақы беру немесе салықтық жеңілдіктер арқылы меншікті капиталдың жинақталуын ынталандырып отырады.

1.2. Қазақстан Республикасында ипотекалық несиенің пайда болуы және дамуы

Қазақстан Республикасында Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының қаулысымен 2000-шы жылғы желтоқсанында бұрын-соңды болып көрмеген іс-шара-Қазақстан Ипотекалық Компаниясы құрылып, республиканың қаржы рыногына енгізілді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Малайзияның CAGEMAS BERHAD және АҚШ-тың FANNIE MAE ипотекалық компаниясының бағдарламасына ұқсас құрылды. Бұл жаңа институттың негізгі мақсаты қаржы рыногында оператор қызметін атқару, яғни  несие алу″жолымен ипотекалық несие берген екінші деңгейдегі банктерді қайта қаржыландыруды, сондай-ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарату арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.
Компания бағдарламасы бойынша несиелеудің негізгі шарттарының бірі –теңгемен тұрғын үй ипотекалық несиені беру.
Компания бағдарламасы бойынша берілген тұрғын үй ипотекалық несиесінің ставкалық сыйақысы өзгермелі; оның өзгеріске ұшырауы бір жылға шағып есептегендегі құнсыздануы индексіне( тұтыну бағасының индексі) байланысты болады.
Өзгеріп отыратын ставка сыйақысын қайта қарау 1-ші сәуірде және 1-ші қазанда өткізіледі. Несие алушының белгілеген ставка бойынша несиесін қайта қарау мерзімі басталғанға дейінгі қайтару мерзімі – белгіленіп қойылған мерзім болып есептеледі.
Несие алушыны айтарлықтай зиян келтіретіндей дәрежедегі құнсыздануды қорғау үшін сыйақының жоғары шегі алынады, ол әрбір екінші белгіленіп қойылған мерзімінің аяғына дейін өз күшінде болады. Жоғары шек сыйақының көрсеткішін, одан жоғары деңгейде сыйақы тағайындалмайтын етіп, алынған несие көлеміне қарай белгіленеді.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясының қызметі ипотекалық Несиелеу рыногында бұрын әр ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге
мүмкіншілік берді. Компанияның серіктесіне айналған банктер компания жасаған несие алушының андеррайтингінің несие берудің шарттары бойынша несиелік құжаттарды ресімдеуге байланысты несие стандарттарын қабылдады. Несиені стандарттау несие сатып алу көлемін ұлғайтуға және алу″ шараларының мерзімін жеделдетуге мүмкіншілік береді, серіктес-банктердің арасындағы бәсекелестікті банктердің тұрғын үй ипотекалық несиесі аясындағы жұмысының жандануына қолайлы жағдай жасады, несие бойынша сыйақы ставкасының төмендеуінің алғышарты болды және тұрғындар үшін оның қолжетімді болуының мүмкіндігі жоғарылады.
Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және тұрғын үй ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қатаң қағида – несиенің берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша, шетелдік валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады.
Сондай-ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетін несие
сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.
Ипотекалық несиелеу жүйесін инвестициялаудың қайнар көзі болып-
ипотекалық облигациялар нарығы табылады.
Компанияның иелігіндегі кепілдік түріндегі ипотекалық несие бойынша талаптар құқығымен тікелей қамтамасыз ете алуы ипотекалық облигацияның басқа қаржылық құралдардан негізгі айырмашылығы болып табылады, мұның өзі облигациялардың инвестиция нысаны ретіндегі жоғары сенімділігін арттырады.
Тек қана Қазақстанда ғана емес, ТМД елдерінде де тұңғыш рет компания ипотекалық облигацияларды 2002-ші жылы қараша айында тарата бастады, мұны отандық қор нарығы дамуының жаңа кезеңінің басталуы деп атады.
Ипотекалық облигациялардың пайда болуының арқасында қаржыландырушылардың тағы да бір жаңа қаржыландыру құралы пайда болды. Тұтастай алғандағы қор нарығы дамуының басым бағыттарының бірі ретіндегі ипотекалық облигация нарығының және зейнетақы жүйесініңдамуы Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкінің басқаруымен жүзеге асырылады.
Ипотекалық облигацияның қаржыландыру деңгейін көтеру үшін Ұлттық
Банк пен компания Қазақстан Республикасының Заңдарына өзгерістер енгізу бағытында да көптеген жұмыстар атқарды. Атап айтқанда,  Банкроттық туралы  заңға толықтырулар енгізілді, осыған сәйкес эмитенттер банкротқа ұшыраған жағдайда , конкурстық массасынан ипотекалық облигациялармен қамтамасыз етілген кепілдіктен шығарылып отырады. Ипотекалық облигациялар-осындай мүмкіндікттері бар. Компанияның облигациялары агенттік санатқа енгізілген, оның кірістерінен Салық Кодексіне сәйкес табыс салығы алынбайды. Ипотекалық облигациялардың қаржыландыру жағынан тартымды болуы үшін екінші деңгейдегі банктер үшін компания пруденциялық нормативтерді қарады. Мысалы: компанияның ипотекалық облигацияларының құнсыздану қауіпінің 20 пайыздық деңгейі бойынша өлшенуі, сондай-ақ оларды мемлекеттік құнды қағаздармен қатар жоғары өтімді активтер тізбесіне кіргізу қайта қаралды. Бұған Отандық институционалдық қаржыландырушылардың негізгі категориясын , яғни , зейнетақы қорларын да таратуға жағдай жасалды. Олар үшін ипотекалық облигацияға зейнетақылық активтерді қаржыландырудың жеке нормативті-зейнетақылық активтің 10 пайызына дейінгі көлемдегі норматив белгіленеді.Казақстан Ипотекалық Компаниясының басқармасының төрайымы- Майко Сағындықова.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы қызметінің өмірге еніп, ойдағыдай жүзеге асуына себепші болып отырған факторлардың қатарына:
Біріншіден, Қазақстан тұрғын үйді ипотекалық несиелеудің толыққанды жүйесін құру қажеттігі жетілді. Ел азаматттары мен оралмандардың баспана жөніндегі проблемаларын жаңаша шешудің жолы осы ипотекалық несие беруге байланысты. Мұның өзі халықтың өндірісі дамыған өңірлерге қоныс аудара бастаған кезде тұрмысқа қолайсыз нашар үйлердің салынуына және мемлекеттік қордан пәтерлер берілуіне сәл-пәл болса да тосқауыл қойып, оралмандар егінінің артуын, ескі-құсқы құрылыстар санының кеми түсуіне
себебін тигізеді.
Екіншіден, бізде тұрғын үйді ипотекалық несиелеу жүйесіне алып келетін негіз бұрыннан да бар болатын-екінші деңгейдегі банктер мен несие операцияларын жасауға лицензиясы бар ұйымдар, несиеге мүліктік міндеттемелерін, соның ішінде жылжымайтын мүліктерін кепілдікке қойып, өз беттерінше жұмыс істей алатын. Бұл несиелерді әр банк әр түрлі шарт, бағдарлама бойынша қысқа мерзімге доллар түрінде берсе де, жалпы негіз қаланған еді. Банктер шарт жасауда, несие алушылардың төлем мүмкіндіктерін зерттеуде тәуекелге бару схемаларын сыннан өткізіп, ипотекалық жұмыс тәжірибелерін жинақтады. Сонымен бірге кейігі кездері қаржы рыногында өсіп келе жатқан банк өнімдері –тұрғын үй ипотекалық несиелерін де тиімді жұмсауға жағдай жасала бастады. Салымшылар депозиттерін осы салаға уақытша пайдалану мүмкіндіктеріне қазір барлық банк қол жеткізіп отыр.
Үшіншіден, Республикамызда жылжымайтын мүлікпен жұмыс істеудің мемлекеттік тіркелімге алынған жүйесі қалыптасқан. Оны Әділет министрлігінде тіркелген Мемлекеттік комитеттің аймақтық Жылжымайтын мүлік жөніндегі РМК-і жасаған болатын.
Төртіншіден, Қазақстанда ипотекалық несие жүйесін құрар кезге дейін, бұл саланың қалыптасып,өз қызметін бастауға боларлықтай құқықтық базалар толық жасалған еді.
Қазақстанда көптеген екінші деңгейдегі банктер:
АЛЬЯНС-БАНК, АСТАНА-ФИНАНС, БТА-ИПОТЕКА, НУРБАНК,
ТЕМІРБАНК, ТЕХАКАБАНК, ЦЕСНАБАНК, НАУРЫЗ БАНК,
БАНК ЦЕНТР КРЕДИТ, АТФ БАНК, БАНК КАСПИЙСКИЙ
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы бірлесе отырып қызмет атқарады. Нақтылай айтқанда екінші деңгейдегі банктер Қазақстан Ипотекалық Компаниясымен шартқа тұру арқылы өз қызметтерін жүзеге асырады.
Қазақстан Ипотекалық Компаниясы бағдарламасының жобасы қазіргі таңда 13 аумақта: Астана, Алматы, Ақтау, Ақтөбе, Атырау, Жезқазған, Қарағанды, Көкшетау, Павлодар,Талдықорған, Алматы обласы, Уральск, Өскемен, Шымкентте жүргізілуде.
Қазақстан Республикасының Президенті Н.Ә. НАЗАРБАЕВ Қазақстан халқына 2005-ші жылғы Жолдауында ипотекалық несиелендіруге айрықша көңіл аударған. Ал тұрғын үй құрлысын дамытудың 2005-2007 жылдарға белгіленген мемлекеттік бағдарламасында да баспана мәселесі жан-жақты айтылған. Бұл бағдарламаны жүргізетін басты оператор-Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Қазақстанның 14 банкі Қазақстан Ипотекалық Компаниясы Акционерлік Қоғаммен ипотекалық несиеге баспана алу жөніндегі меморандумға қол қойып, келісімге келді. 2001 жылдың басында несие беру мерзімі небәрі 3 жыл еді, сыйақы ставкалары ұлттық валютамен алғанда жылына 28 пайызға жеткен. Қазақстан Ипотекалық Компаниясы бағдарламасы іске қосылған кезден бастап жылдық сыйақы мөлшері 18-19 пайыз, ал несиелеу мерзімі 10 жыл болған. Қазіргі таңда несиелеу мерзімі 20жылға дейін ұзартылды, ал ставкалары 12,6 пайызға дейін төмендеді.
Ел эканомикасы өсіп оның жалпы тұрақтануының арқасында, ипотекалық облигацияның сыйақы құнының төмендеуінің нәтижесінде, ипотекалық несиенің көп берілуінің арқасында  Қазақстан Ипотеалық Компаниясының бағдарламасына сәйкес халықтың несие алу мүмкіндігінің арттыруына жағдай туғызады.
Қазіргі таңда несие алушылар саны көбейіп отыр. Мысалы: 2001 жылы 73 отбасы 64 миллионға несие алса, 2002 жылы-722 отбасы 1,0 миллиард теңгеге, 2003 жылы 4693 отбасы 7,9 миллиард теңгеге, ал 2004 жылы 6875 отбасы 13 миллиард теңгеге несие алынған.
Компанияның нақты мүмкіншілігінің арқасында Мемлекеттік
бағдарламаның ипотекалық несие беру блогы Компанияға жүктеліп отыр. Мемлекеттік бағдарламаны іске асыру жөнінде Үкімет тарапынан арнайы жоспар бекітілген: Компания Мемлекеттік бағдарламада көрсетілген жеңілдіктерді қолдана отырып, ипотекалық несие беру шарттары н бұрын пайдаланып келе жатқан стандартқа сай тәртіппен жүргізеді.
Компанияның арнайы бағдарламасының түпкілікті мақсаты- халықтың төлем қабілеті мен тұрғын үй құнының арасындағы деңгейдің ауытқуын төмендету, арнайы ипотекалық несиелеу жүйесінің өте қолайлы жағдайын қалыптастыруға және көп мөлшерде тұрғын үймен отандастарымызды қамтамасыз ету.
Бағдарлама 2005-2007 жылдарға арналғандықтан, оның жүзеге асыру мерзімі 2005 жылдан басталады. Осы орайда, жергілікті әкімшіліктерде арнайы комиссиялар құрылады, сол комиссияның шешімі бойынша тұрғын үйге ипотекалық несие алушылар белгіленеді. Шамамен алғанда, алғашқы үйлер 2005 жылдың екінші жартысында қолжетімді тұрғын үй салу аяқталысымен, ипотекалық несие арқылы халыққа ұсынылады.
Бірінші кезекте қолжетімді тұрғын үйді ипотекалық несие арқылы келесі топтағы азаматтар ала алады:
- 29 жасқа толмаған жас отбасылары;....