Банк ісі | Ипотекалық несиенің мәні қағидалары және оның құрылымы

Мазмұны

Кіріспе........................................................................................................2

1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары....................................3
1.2 Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй
бағдарламасын жетілдіру жолдары.............................................................7
2 Ипотекалық несиелердің есебі
2.1 Ипотекалық несие есебін ұйымдастыру жолдары және оны
талдау...........................................................................................................14
2.2 Қазақстанда ипотекалық несиелеудің даму перспективасы мен өзекті
мәселелері....................................................................................................21
3 Ипотекалық дамудың қазіргі жағдайы
3.1 Қазақстандағы ипотекалық несие жүйесі: проблемалары мен
даму жолдары..............................................................................................27
Қорытынды..................................................................................................31
Пайдаланған әдебиеттер тізімі..................................................................32

1 Ипотекалық несиенің мәні, қағидалары және оның құрылымы
1.1 Ипотекалық несиелеудің мәні мен қағидалары

Ипотека несиемен қамтудың сенімді бір әдісі болып табылады. Біздің елмізде нарықтық қатынастардың дамуына қарай ипотекалық несиені дамыту қажеттілігі өсуде. Бірақ ипотеканың дамуы қажетті экономикалық шарттарсыз мүмкін емес. Кепілдік құқықтың әмбебап нормалары бойынша мүлікті кепілге тек несиелік кепіл иесі ғана қоя алады.
Қазақстанда банктер көбінесе келесі кепіл түрлерін қолданады: жылжымайтын мүлік, жоғары өтімді товарлар, ірі банктердің кепілдігі, шетел және ұлттық валютадағы депозиттер, табыстама. Қазіргі кезде олар өзінің практикасында көбінесе жылжымайтын мүлікті кепілдендіруге жүгінеді. Қазақстанда ипотеканың дамуы ҚР-сы президентінің нұсқауымен бастау алды. Бұл 1995ж. 23 желтоқсанда №2723 жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заң. Берілген нұсқау ипотеканы кепілге қойылған жылжымайтын мүлік және ондағы үлес кепіл берушінің немесе үшінші жақтың иелігінде немесе қолданысында болатын кепіл түрі ретінде анықталады. Бүгінгі күні мемлекетте ипотека заңи түрде кіспорын, құрылыс, ғимарат немесе жермен тікелей байланысты т.б. объектілер кепіл ретінде қолданылады. Ипотеканың экономикалық мәні банктен немесе басқа қаржылық ұйымнан ссуда алу мақсатында жылжымайтын мүлік кепілінің бір түрі.
Ипотекалық несие – бұл жылжымайтын мүлік кепілі бойынша банктен берілетін ұзақ мерзімді ссуда. Нарықтық экономика осы несиені кең қолдануды көздейді. Классикалық түсінікте ипотека – ол тек қана несиені беру ғана емес, сонымен қатар құнды қағаздарды эмиссиялау мен салым және облигациялармен байланысты ресурстарды тарту әдісі ретінде түсіндіріледі.
Ипотекалық несиелеу жүйесі 2 бағыттан тұрады:
1. шаруашылық субъектісіне және тұрғындарға берілетін ипотекалық несие;
2. несиелер үшін ресурстарды тартуды қосымша қамтамасыз ететін екінші нарықта (ипотекалық қарыздық міндеттеме) ипотекалық несиені сату.
Әлемдік тәжірибеде негізінде бірінші бағытта ипотекалық банк, екінші – мүлік кепілімен қамтамасыз етілетін банктің активтерін сатып алатын қаржылық компаниялар, қорлар және олардың базасында өзінің атынан шығаратын құнды қағаздар жатады.
Бұл құнды қағаздар өтімді, өйткені олар жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген және инвестицияға ұзақ мерзімді және тұрақты табыс алуға мүмкіндік береді.
Кейбір қаржылық компаниялардың міндеттері бойынша шетелде кепіл ретінде олардың сенімділігін жоғарылататын мемлекет болып табылады.
Мүлікке ипотекалық несиенің екінші нарығының функциялануы ипотекалық несиенің банктің капиталының өтімділігін қамтамасыз етеді, айналымда ақша массасын байланыстырады, капиталды ел ауданы және экономикалық сферасына бөлуге көмектеседі, несие бойынша пайыз тавкасын тұрақтандырады.
Осы жағдайда ипотекалық несиемен айналысатын банктер несиелік ресурстармен шектелмейді, өйткені екінші нарықта негізгі операцияны жүргізу арқылы айналымға қайта түсіретін жаңа несиені бере, қажетті құралдарды қосымша мобильдауға мүмкіндік алады.
Берілген жүйені эффективті функциялау екінші ипотекалық нарықтың дамығандығын көрсетеді.
Ипотекалық несиенің объектісі:
1. жер учаскесі;
2. тұрғын-үй, квартиралар, үйлер, котедждер, дачалар және т.б. кәсіпорынның ғимараттары және құрылыстар;
3. коммерциялық қызметтің сервизтік қызмет көрсету объектісі, ресторандар, офистер, сауда үйлері және жеке дүкендер;
4. өндірістік кеңселер – складтар, заводтық ғимараттар, ғылыми-зерттеу институттары, энергетика объектісі, гараждар және өндіріске арналған құрылыстар.
Ипотекалық несиені келесі түрде көрсетуге болады:
1. тұрғын үй құрылысын несиелендіру;
2. тұрғын үйге жөндеу жұмыстарын жүргізу.
Тұрғын үй құрылысын несиелендіру қысқа мерзімді және коммерциялық банктерге немесе құнды қағаздарды сату арқылы немесе кәсіпорын және банктен заем негізінде қаражаттарды тартатын депозиттік институттар түрінде ұйымдастырылған мамандандырылған институттар мен көрсетіледі.
Ипотекалық несиенің басты есебі нарықтық механизмдерді дамыту мақсатында тұрғындардың сұранысының төлем қабілеттілігін ұстау, қоғамның бюджеттен тыс ресурстарын мобилизациялау және ұзақ мерзімді ипотекалық жүйесін дамытуда несиелік – қаржы сферасына бағыттау.
Қазіргі кезде әлемдік тәжірибеде коммерциялық банк тұрғын үйді несиелеудің 3 түрін көрсетеді:
1. жеке және заңды тұлғалардың жерді алу үшін берілетін қысқа және ұзақ мерзімді несие;
2. жеке және заңды тұлғалардың құрылыс жұмыстарын қаржыландыруда алатын тұрғын үй құрылысына қысқа мерзімді несие;
3. жеке және заңды тұлғалардың тұрғын үйді иемдену үшін алынатын ұзақ мерзімді несие.
Үй құрылысы үшін берілетін несие сомасы құжаттарда көрсетілген сомасы аясында болады. Бұндай несиелер несиелік желілер негізінде беріледі. Сондағы алынатын соманың барлығы бірақ берілмейді, ол ол заңды жұмыстың орындалу шамасына қарай бөлініп төленеді.
Ипотекалық несие нарығында келесі субъектілер қызмет етеді:
1. қарыз алушы;
2. кредитор;
3. ипотекалық несиеге қаражаттарды салатын инвестор (ссуда беретін банк қана емес);
4. үкімет.
Қарыз алушының негізгі мақсаты ай сайын несие бойынша төлем жүргізе отырып, мүмкіндігінше арзан және жағдайы жақсы тұрғын үйді иемдену болып табылады [2, 34-36б].
Банк өзінің акционерлерінің дивидендтерін және табысын максималдандыруға бағытталады. Инвесторда салымдармен қамтамасыз етілген қаражаттарын салымға және құнды қағаздарға сала жоғары табыс алуға бағытталады. Берілетін ипотекалық несие сомасы, жерді сатып алудан, құрылыс немесе иемденген тұрғын үйдің салымы бойынша құны 70 пайыздан аспауы керек.
Ипотекалық несиелендіру процесі өте жоғары несиелік тәуекелмен байланысты. Несиелік тәуекел ықтималдығымен байланысты заем алушының өз төлемдерін төлемеген жағдайда кепілге берілетін мүлікке құқықтан айыру және тұрғын үйден шығару мүмкіндігін нақты заңмен бекітудің принципиалды маңызы болады.
Ипотекалық несиелік операцияларда мәміле қозғалмайтын мүлік салымы көмегімен рәсімделеді. Салым – бұл қарызды (ссуданы) төлеуді қамтамасыз ретінде қарыз алушы-заем алушының кредитор – банкке меншік құқығын уақытша беруді куәландыратын құжат берілетін құқық. Қарыздың толығымен және бекітілген мерзімде өтелуі кезінде өз күшін жоғалтады.
Сөйтіп салымды беретін тұлға салым затына физикалық түрінде иелік етуді жалғастырады, бірақ меншік құқығы ипотекалық несие өтелгенге дейін банкке тиесілі болады.
Мұндай салым ипотекалық несиенің негізгі қамтамасыз етушісі болып табылады. Онда кепіл заты егжейлі-тегжейлі – суреттеледі, және ол мемлекеттік тіркеуге жатады. Қозғалмайтын мүлік салымы несиелік келісімдердің жалп міндеттемелер пунктерін қамтуы тиіс: мерзім, қарыз сомасы және пайыздар. Қосымша шарттар салық төлемдерін реттеуді, жөндеу жұмыстарын және меншікті сақталу жағдайын, оны пайдалану бойынша міндеттерді білдіреді.
Ипотеканы бағалау күрделілігі несиенің максималды деңгейін төмендетеді.
Барлық дерлік салымдарды бөлшектеп өтелетін ссуда түрінде түсінуге болады. Ипотекалық несие бойынша заем алушы алынған ссуда сомасын пайыздармен бірге ай сайынғы төлемдер нысанында өтеуге міндетті. Ай сайынғы төлемдер тұрақты бола алады, кейде өсуі де мүмкін, бұл олардың мөлшерін инфляция деңгейінде түзетуге мүмкіндік береді. Ипотекалық несиелендіру барысындағы ссуда туралы және оны қамтамасыз ету құралдары туралы келісімдер несиенің басқа түрлеріндегі келісімдерден ерекше болып табылады, бұл ерекше заңдылық нормаларды қолдануды көздейді. Олардың ең маңыздыларына мүлікті қарыздар үшін мәжбүрлеп ұстап қалу құқығы жатады. Бөтен қозғалмайтын мүлікке құқық кепілденген мүлік құнына негізіндегі талапты басыидылықпен қанағаттандыру мүмкіндіктерінен тұрады. Бұл құқықтың мәні келесідей: қарыз алушының өз міндеттерін орындамау жағдайында, мысалы, ссуданы мерзімінде өтемеуде, кредитор кепілденген қозғалмайтын мүлік құнынан өз талабын қанағаттандыра алады, сондай-ақ өзге кредиторлар алдында басым түрде.
Экономикалық талаптарға мыналар жатады: кепіл объектісін дұрыс таңдау, оның құнын бағалау, кепіл түрін анықтау, кей жағдайда кепіл заттарын сақталуын бақылауды ұйымдастыру. Заңдылық талаптарға мыналар жатады: кепіл беруші мен кепіл ұстаушының құқықтары мен міндеттерін нақты анықтау, кепіл түріне сәйкес кепіл құжаттарын сақтау тәртібі.
Кепіл туралы келісімде несиенің түріне қарай несиені кепілдік қамтамасыз ету нысаны, мөлшері және тәртібі анықталады.
Кепіл заты мыналар бойынша болуы мүмкін:
1. заем алушының меншігі болып табылатын құрылыс жұретін жер учаскесі;
2. дайын тұрғын үй немесе аяқталмаған құрылыс;
3. мүліктің және мүлік құқығының басқа түрлері.
Кепілдік мүлікті кепіл беруші жоғалту және құрту тәуекелдерінен сақтандыруы керек.
Несиені беру туралы шешім заем алушының несиелік өтініші негізінде кредитор-банкпен қабылданады.
Кепіл затының келесі ортақ талаптары болады:
1. кепіл берушіде кепіл затына деген меншік құқығының немесе толық шаруашылық ету құқығының болуы;
2. кепілдің сол затына өзге кредиторлар тарапынан претензиялардың болмауы;
3. салынатын мүлік түріне байланысты дифференциаланған белгілі бір сала критерийлеріне сәйкес болмауы.
4. кепіл құнының клиенттің сәйкес міндеттерін қанағаттандыру үшін жеткіліктілігі;
5. арнайы кітапта міндетті тіркелу.
Ссудаларды жабу ретінде банктер әр қайлы мүлікті қолдануы мүмкін: қозғалмайтын мүлік; өтімді мүлік (жңіл және тез өткізілетін товарлар); әр түрлі бағалы қағаздар (жеткіліктітүрінде өтімді); ақша қаражаттары, соның ішінде шетел валютасындағы; т.б. мүлік; мүліктік құқықтар.
Сонымен қозғалмайтын мүлік кепілі – бұл меншікті иемдену тәсілі емес, бұл тек кепілге салынған мүлік құнынан кредитор талаптарын қанағаттандыру нысаны.
Қарыздың төленуі жағдайында борышқордың кепілденген мүлікті сатып алу құқығын айыру қатысты қарапайым процедура болып табылады. Ипотекалық несиелендірудің шетелдік тәжірибесін талдау осыны дәлелдейді.
Осы саладағы отандық және шетелдік тәжірибені талдау ипотекалық несиенің келесі ортақ принциптерін ажыратуға мүмкіндік береді:
1. меншік құқықтарын шектеу шарттарында мүлікті борышқордың қолында қалдыру;
2. кепіл үлесі түрінде ссуда мөлшерін анықтау;
3. 1 мүлік кепілі бойынша қосымша ипотекалық ссудаларды алу;
4. сақтандыруды есепке ала отырып ссудаларды беру;
5. мерзімінде қарызды төлемеу кезінде қозғалмайтын мүлікті жоғалту немесе оны басқа тұрғындарға беру;
Қозғалмайтын мүлік кепілмен берілетін ссудалар нарықтық экономиканы дамыған елдерде кең таралған. Мұнда әр банк ипотекалық несиелерді берідің өз схемасын қолданады. Олар несиелендіру объектісі мен субъектілеріне қарай ресурстарды мобилизациялау әдістеріне қарай негізгі қарыз бен пайызды алуына қарай әр түрлі болып табылады. Оларды ұсынудың механизмдері мен сфераларында әр түрлі ипотекалық несиелерді ұсынуы техникасы мен шарттары көптеген факторларға байланысты, бірақ несиелендіру объектісі – қозғалмайтын мүлік түрі басыңқы болып қалады.
Ипотекалық ссудаларды талдай отырып мыналарды орындау қажет:
1. қарызды өтеу схемасын дайындау;
2. инвестор үшін ипотеканың эффективтілігін және борышқор үшін ссуда бағасын анықтау;
3. ипотеканың анағұрлым мақсатты түрі негізінде таңдауға мүмкіндік беретін қосымша шарттарды табу.
Осы проблемаларды шешу ипотекалық ссуданың таңдалған түріне және оны берудің нақты шарттарына байланысты [3, 36-б].
1.2. Қазақстанның ипотекалық компаниясы және тұрғын үй бағдарламасын жетілдіру жолдары
Қазақстан Республикасы Ұлттық Банкі Басқармасының № 469 қаулысымен 2000 жылғы 20 желтоқсанда – «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» (ҚИК) құрылды. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясының» негізгі мақсаты – қаржы рыногында «несие алу» жолымен ипотекалық несие берген екінші денгейдегі банктердің қайта қаржыландыруды, сондай -ақ ипотекалық облигациялар шығару және тарту арқылы ипотекалық рынокқа инвестиция тартуды жүзеге асырады.
«Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» өзінің қызметін 2001 жылдың 2-ші жартысынан бастап жүзеге асыра бастады. «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» қызметі ипотекалық несиелеу нарығында екінші деңгейдегі банктер мен несие беруге лицензиясы бар ұйымдарды біртұтас жүйеге біріктіруге мүмкіншілік береді.
АҚ «ҚИК-ның» қызметінің негізгі түрлері болып мыналар табылады: ипотекалық жылжымайтын мүлікпен қамтамасыз етілген ипотекалық түрғын үй несиесі бойынша талап ету қүқығын банк – партнерден сатып алу және осы талап ету қуқығымен қамтамасыз етілген облигацияларды сондай-ақ бағалы қағаздарды шығару. Ипотекалық несие нарығында Компания арзан қаражат көзі болып табылады және ипотекалық бизнесті қаржыландырудың сенімді көзі болып табылады.
Компанияның рөлі – екінші денгейлі банктер мен бірдей денгейде ипотекалық несие беру емес, екінші қайталама ипотекалық нарықты қалыптастыру және реттеу.
ҚИК қызметінің негізгі ерекшелігінің бірі – несиенің берілуі мен оның қайтарылуы шетел валюталарға қатыссыз, тек теңгемен жүзеге асырылады. Сондай-ақ компания бағдарламасы бойынша берілетін несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен және несие мерзімінің ұзақтығымен ерекшеленеді.
Қазіргі кезде Қазақстан Ипотекалық компания өздігінен тартылатын мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор өз банктерін қаржыландырады.
ҚИК қызметі кредитор банктер арасында бәсекелестіктің өсуіне және ипотекалық несиелеу жағдайларының женілдеуіне мүмкіндік жасады. Мысалы, 2003 жылдың басында банктер кредиттер 3 жылдан аспайтын мерзімге береді, ал теңгемен несие бойынша сыйақы ставкасы жылдық 28% - ға жетті. 2005 жылдың аяғына несиелеу мерзімдері 20 жылға дейін өсті, ал сыйақы ставкасы жылдық 12 % - ға дейін азайды.
Нәтижесінде қазіргі кезде ҚИК өздігінен тартылатын мемлекеттік емес қаржыландыру көздерін ғана пайдалана отырып кредитор – банктерді қаржыландырады. Есептік кезең ішінде ҚИК 500 млн. теңгеге ипотекалық облигациялардың бірінші шығарылымен орналастырды. Сонымен қатар, ҚИК қаржылық агенттік мәртебесін бірінші болып алды, мұның өзі ипотекалық облигациялардың инвестициялық тартымдылығын арттыруға мүмкіндік береді.
Эмиссиялардың жалпы сомасы Ұлттық банкте 3 млрд. теңге көлемінде тіркелді, облигациялардың айналыс мерзімі – 10 жыл. «Қазақстан Қор биржасы» ЖАҚ – ның Биржалық кеңесінің шешімімен облигациялар «А» санаты бойынша ресми тізімге енгізілді.
Банктердің несиелері экономиканы тұрақтандыруда ең манызды фактор болып табылады.

Кесте-1. Тұрғын үй ипотекалық несиелендіру бойынша жиынтық кесте.
№ Банк атауы Несиелеу мерзімі Минималды бастапқы жарна,  Жылдық пайыз Мерзімінен бұрын өтеу мүмкіндігі Мерзімінен бұрын өтеу шарттары
1. АТФ Банк 15-20ж дейін 10-30 13,5 бар Айыппұл жоқ
2. Альянс Банк 3-20 жыл 15 13,6 бар өтеу сомасынан 2 айыппұл
3. Казкоммерц-банк 3-30ж дейін 7ж дейін-14.5;
7ж. жоғары-14;15ж.жоғары-13.5 13,5 бар Бастапқы пайыздан 1,5  айыппұл
4. Каспий Банкі 7ж. дейін 30 18 бар 3 айдан кейін айыппұл жоқ
5. Халық Банкі 15ж. дейін 7ж.дейін-15;
10ж.дейін-20;
15ж.дейін-30 11
10
9 бар Айыппұл жоқ
6. Нұрбанк 15ж.дейін 15 12 бар 1ж.дейін-5;
1ж.кейін айыппұл жоқ
7. БТА Ипотека 3-20жыл 15 12,8 ҚИК;
14,8
бар өтелетін сомадан 2 айыппұл
8. ЦентрКредит Банк 20ж. дейін 15 13,6 бар өтелетін сомадан 2 айыппұл
9. Цеснабанк 20ж. дейін

15 13,6 бар өтелетін сомадан 2 айыппұл

Ипотека куәлігі бір данада жасалады және кепіл үстаушыға беріледі. Ипотека куәлігінде мыналар көрсетілуге тиіс:
1. құжаттың атауына енгізілген «Ипотека куәлігі» сөздері;
2. кепіл берушінің аты – жөні және түрағы (мекен жәйы);
3. кепіл ұстаушының аты – жөні және турағы;
4. егер борышқор негізгі міндеттеме бойынша кепіл беруші болмаса, борышқордың аты – жөні және түрағы;
5. ипотека шарты жасалған күн мен орны;
6. егер олар төленуге тиіс болса, негізгі міндеттеменің сомасы мен проценттінің мөлшерін көрсету;
7. егер олар төленуге тиіс болсанегізгі міндеттеменің сомасы мен проценттін төлеумерзімін көрсеу, ал егер бұл сома және немесе процент бөлініп төленуге тиіс болса, тиісті төлемдердің мерзімі мен кезенділігін және әрқайсысының мөлшері немесе оларды айқындауға мүмкіндік беретін шарттарды көрсету;
8. кепілге берілген жылжымайтын мүліктің тізбесі мен мекен – жайы;
9. ипотеканың мәні болып табылаты мүліктің кепіл берушінің меншігі болып табылатынын айқындайтын қүкықтың атауы;
10. кепіл берушінің қойған қолы;
11. ипотека куәлігінің берілу күні.
Компания қызметінің негізгі жетістіктерінің бірі және түрғын үй ипотекалық несие жүйесі жұмысының нәтижесінде қалыптасқан қағида – несиенің берілуі мен оның кері қайтарылуы компания бағдарламасы бойынша, шетелдік валюталарға қатыссыз, тек қана теңгемен жүзеге асырылады. Сондай – ақ компанияның бағдарламасы бойынша берілетің несие сыйақысының нарықтағы көрсеткішінің ең төменгі деңгейде болатынымен несие мерзімінің ұзактығымен ерекшеледі. 2003 жылы Қазақстан Ипотекалық Компаниясы 2002 жылға қарағанда ипотекалық түрғың үй кредиттерін 8 есеге жуық сатып алды (7938 млн. теңге), 2004 жылы 1 қантарда 5488 несие бойынша несие берешегінің қалдығы жоспардағы 49000 млн. теңге орнына 8116 млн. теңге болды.
Қазіргі уақытта «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» акционері Ұлттық банк болып табылады. 2005-2007 жылдарға арналған Қазақстан Республикасында түрғын үй құрылысын дамытудың Мемлекеттік бағдарламасының шеңберінде түрғын үйге қол жеткізуге ипотекалық несие берудегі «Қазақстан Ипотекалық Компаниясы» АҚ – ның Арнайы бағдарламасы бойынша ипотекалық несие, тұрғын үйді сатып алуға қол жеткізгісі келген азаматтарда 1 шаршы метрі 350 АҚШ долларына тиесілі келетін сомадан аспайтын және «ҚИК» АҚ-ның ипотекалық түрғын үй несиелерінің негізгі талаптарына сәйкес беріледі. Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасы бойынша ипотекалық несие еліміздің барлық облыстарында жүргізіледі, өйткені Қазақстанның барлық аймақтарында осындай түрғын үйлер салынбақшы.
Бағдарламаның ерекшеліктері:
1. сыйақы ставкасы -10%;
2. алғашқы жарна түрғын үй қүнының 10% кем емес;
3. несие беру мерзімі 20 жылға дейін;
4. мерзімен бұрын несие борышын өтеу 3 жыл ішінде берілмейді.
Мемлекеттік түрғын үй бағдарламасының қүрылысы, сыйақы ставкасын төмендету есебінен төлем ақы төлеу қабілетінің сүранымына жағдай жасау, алғашқы жарнаны төмендету және несие беру мерзімін үзарту. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйді сату тәртібі – ұкіметтің бекітілген Қаулысымен жергілікті атқару органдары – арқылы сатуға қол жеткізу ережелерімен реттеледі. Мемлекеттік бағдарлама бойынша түрғын үйге қол ......