Понятие и содержание права собственности на землю

Содержание
1.ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ
1.1 Понятие и содержание права собственности на землю

1.2 Право государственной собственности на землю в РК

1.3 Право частной собственности на землю в РК

2.ЗАЩИТА ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ

2.1 Меры защиты права собственности на землю

2.2 Вещно-правовые меры защиты права собственности на землю

2.3 Обязательственные и другие меры защиты права собственности
на землю
Актуальность темы исследования. Экономические отношения собственности (присвоения) составляют основу любого общества, а правовое регулирование появляется и сохраняется, прежде всего, как система норм, закрепляющих, регламентирующих и охраняющих данные отношения. В условиях современного Казахстан собственность имеет исключительное значение в связи с тем, что она является базисом политических и экономических коренных преобразований, источником демократии, непременным условием построения правового государства. Вот почему охрана существующих отношений собственности – важнейшая задача всякой правовой системы, её стержень, в конечном счёте.
Одной из фундаментальных гарантий существования в Казахстане права частной собственности является ст.6 Конституции, в которой закреплено, что в Республике Казахстан признаётся и защищается равным образом частная, государственная собственность. Это тесно связано с провозглашением прав и свобод высшей человеческой ценностью, а их признания, соблюдения и защиты – обязанностью государства, и со стремлением сохранить в экономической системе характерную для частной собственности весьма эффективную личную заинтересованность, с необходимостью, возрождая частную собственность, уделить ей особое внимание.
Конституция гарантирует равную защиту всех форм собственности. В отличие от ранее действовавшего законодательства, устанавливавшего преимущества в защите социалистической, и в особенности государственной собственности, в ныне действующем законодательстве реализуется принцип единства квалификации и санкций за преступления против собственности, не зависимо от того, в чьей собственности она находится.
В духе презумпции защиты права собственности необходимо трактовать и п.4 ст. 26 Конституции РК в которой говорится, что каждый имеет право на свободу предпринимательской деятельности, свободное использование своего имущества для любой законной предпринимательской деятельности. С указанной конституционной нормой связана и ст.8 ГК РК: «Граждане и юридические лица по своему усмотрению распоряжаются принадлежащими им гражданскими правами, в том числе правом на их защиту».
В целом можно сказать, что право собственности, т.е. закреплённое законом определённое состояние принадлежности (присвоенности) материальных благ, охраняется нормами едва ли не всех отраслей права: уголовного, устанавливающего ответственность за преступное посягательство на имущество государства, юридических лиц и граждан; административного, наказывающего мелкие проступки такого рода; трудового, регулирующего, например, материальную ответственность работников за причинённый ими работодателю имущественный ущерб; земельного, семейного и др.
Тем не менее, в защите права собственности на землю в РК центральное место, безусловно, занимает гражданское право, поскольку в соответствии с Земельным кодексом РК право собственности и право землепользования защищаются в порядке, предусмотренном Гражданским кодексом Республики Казахстан и другими законодательными актами Республики Казахстан. Поэтому на сегодняшний день представляется весьма актуальной выявление особенностей применения традиционных гражданско-правовых способов защиты права собственности в сфере земельных отношений, которым посвящена глава 15 Гражданского кодекса.
Степень разработанности темы. Институту собственности в различных его аспектах посвящена многократно обращались казахстанские и российские ученые правоведы дореволюционного, советского и современного периода. Здесь накоплена обширная доктринальная база источников. Среди авторов, активно разрабатывавших проблемы права собственности, можно назвать Г.Н. Амфитеатрова, Л.И. Абалкина, М.М. Агаркова, А.Н. Арзамасцева, С.Н. Байдельдинова Д.Л, Братуся, М.И. Брагинского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, Еркинбаевой Л.К, О.С. Иоффе, А.Г. Калпина, А.Ю. Кабалкина, Ю.Х. Калмыкова, А.В. Карасса, С.М. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, В.П. Литовкина, Н.С. Малеина, Мухитдинов Н.Б., В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, В.А. Рахмиловича, А.А. Рубанова, Стамкулов А.С., А.П. Сергеева, Е.А. Суханопа, О.Н. Садикова, К.И. Скловского, Сулейменов М.К., Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.Ф. Чигира, Б.Б. Хаджиев А.Х., Черепахина, А.Е. Шерстобитова, Л.В. Щенниковой, A.M. Эрделевского, К.Б. Ярошенко и др.
Отдельные аспекты защиты права собственности были рассмотрены в работах Н.И. Кирилова, Н.А. Баринова, Т.В Дерюгиной, В.П. Камышанского, А.В. Коновалова, В.В. Лазарева, В.А. Летяева, О.А. Минеева, А.Е. Черноморца, З.И. Цыбуленко, В.А. Белова, Б.М. Гонгало, В.А. Дозорцева, А.В. Копылова, В.А. Лапач, Д.В. Мурзина, В.А. Плетнева, Д.О. Тузова и др.
Тем не менее, несмотря на множество научных трудов, посвященных анализу права собственности на землю и его защиты, в настоящее время, с учетом происходящих изменений, как в нормативном правовом регулировании, так и правоприменительной деятельности появилась необходимость в исследовании ряда новых аспектов в вопросе земельно-правовой науке защиты права собственности на землю, поскольку жизнь не стоит на месте, а постоянно ставит перед юристами новые проблемы, требующие своего разрешения.
Цель и задачи исследования. Цель настоящей работы состоит в том, чтобы на основе изучения земельного, гражданского законодательства, научной литературы и правоприменительной практики комплексно исследовать институт защиты права собственности на землю. Для достижения указанной цели автором поставлены следующие задачи:
- уточнить понятие и признаки права собственности на землю, как правового института и субъективного права;
- проанализировать понятие защиты права собственности, выявить его соотношения с категорией «охрана собственности»;
- классифицировать способы защиты права собственности на землю;
- исследовать особенности виндикационной защиты права собственности на землю;
- изучить специфику негаторного иска и иска о признании;
- рассмотреть особенности обязательственно-правовой защиты права собственности на землю;
- выяснить сущность и содержание самозащиты права собственности на землю, а также специфику исков к органам государственной власти и управления;
Объект и предмет исследования. Объектом исследования выступают общественные отношения, возникающие в сфере защиты права собственности на землю при осуществлении собственником правомочий владения, пользования и распоряжения имуществом. Предметом исследования являются нормы земельного, гражданского законодательства, регулирующие вопросы защиты права собственности; теоретические воззрения на разрабатываемые проблемы; судебная практика.
Методы проведенного исследования. Методологическую основу исследования составляет теория познания, ее всеобщий метод материалистической диалектики. В качестве общенаучных методов исследования применялись: формально-логический и системный методы научного познания, описание, наблюдение, сравнение, анализ и синтез. 1 ПРАВО СОБСТВЕНОСТИ НА ЗЕМЛЮ
1.1 Понятие права собственности на землю
В теории права различают такие понятия, как «собственность» и «право собственности». Под собственностью в экономическом смысле понимают ту или иную форму присвоения предметов природы, орудий и средств производства, предметов потребления.
Под правом собственности понимают совокупность принадлежащих субъекту правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, позволяющая ему по своему усмотрению совершать в отношении его любые действия, не противоречащие нормам права и охраняемым законом интересам других лиц. Это право собственности в субъективном смысле.
Под правом собственности в объективном смысле понимают совокупность норм права, регулирующих отношения собственности и составляющих самостоятельный институт той или иной отрасли права, в нашем случае – Казахстанского земельного права.
Среди прав на землю выделяется две основные группы: права, определяющие принадлежность, присвоенность имущества (в данном случае природных объектов) – например, право собственности, и право пользования – например землепользование .
Возможность иметь в частной собственности землю предусмотрена Конституцией РК 1995 года. Конституция закрепляет только два ограничения осуществления собственником своих прав – не нанесение ущерба окружающей природной среде и защита охраняемых законом интересов других лиц. Это же правило содержит ст. 209 Гражданского кодекса РК.
По земельному законодательству РК граждане могут иметь в собственности земельные участки. Однако их использование ограничено целевым назначением, например для дачного участка, и другими условиями, закрепленными в договоре о передаче участка. При этом предоставление гражданам земли ведется в основном для организации личного подсобного (садово–огородного) или крестьянского (фермерского) хозяйства.
Лесной кодекс РК предусматривает для граждан возможность иметь в собственности только древесно–кустарниковую растительность, расположенную на земельном участке и появившуюся на нем в результате хозяйственной деятельности или естественным образом .
Водным кодексом РК устанавливается право частной собственности граждан на обособленные водные объекты, т.е. на небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами .
Горное законодательство и законодательство о животном мире не допускает права частной собственности на эти природные ресурсы.
Среди прав пользования можно выделить право аренды, предусмотренное для земельных участков и участков лесного фонда.
Для земельных участков предусмотрены также право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения и сервитуты .
Для участков лесного фонда и участков, не входящих в лесной фонд, предусмотрены также права безвозмездного пользования, концессии и краткосрочного пользования, а также сервитуты.
Для водных объектов – право краткосрочного и долгосрочного пользования и сервитуты .
Для объектов животного мира к правам пользования относятся: охота; рыболовство, включая добычу водных беспозвоночных и морских млекопитающих; использование полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; изучение, исследование и иное использование в научных, культурно-просветительских, воспитательных, рекреационных, эстетических целях без изъятия их из среды обитания; извлечение полезных свойств жизнедеятельности объектов животного мира; получение продуктов жизнедеятельности объектов животного мира.
Право собственности является первым и основным из вещных прав, определяющих отношение к вещам и отношения по поводу вещей. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Это три правомочия, которые существуют у каждого собственника.
Под правомочием владения понимается возможность фактически обладать данным имуществом. Такая возможность должна быть юридически обоснованной, т.е. необходимо наличие правового титула (основания) на владение. Фактическое обладание может заключаться в том, что собственник непосредственно имеет данную вещь в своем обладании (например, живет в доме, построенном на принадлежащем ему земельном участке) или числит это имущество на балансе.
Право пользования представляет собой возможность извлечения из имущества полезных свойств. Такое извлечение возможно, например, при эксплуатации имущества по его целевому назначению. По общему правилу, использовать имущество может лишь его фактический обладатель, т.е. владелец.
Распоряжение имуществом означает для собственника возможность определения юридической судьбы вещи. Например, собственник может отчуждать свое имущество в собственность других лиц, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом (сдавать в аренду, передавать доверительное управление), отдавать имущество в залог и распоряжаться им иным образом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Земля и другие природные ресурсы являются особым объектом гражданского оборота. Гражданское законодательство распространяется на эти объекты в той мере, в какой вопросы их оборота не урегулированы законодательством о земле и других природных ресурсах. Гражданский кодекс регулирует эти вопросы специальной главой 17 «Право собственности и другие вещные права на землю».
Лица, имеющие в собственности земельный участок вправе распоряжаться им свободно, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. К числу земель, исключенных из оборота, могут быть отнесены, например, земли захоронений, земли лесного и водного фонда и другие, перечисленные в Земельном кодексе РК.
Кроме этих ограничений существуют также ограничения по целевому использованию отдельных категорий земель. В частности, использование по целевому назначению устанавливается для земель сельскохозяйственного назначения и земель особо охраняемых природных территорий.
Объектом права собственности являются не все земли вообще, а конкретный земельный участок. Это правило является общим правилом для гражданского законодательства. Право собственности может распространяться только на вещи, определенные родовыми или индивидуальными признаками.
Территориальные границы земельного участка устанавливаются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику специально уполномоченными государственными органами. К числу таких документов относится, например, свидетельство о праве собственности на землю, выдаваемое в соответствии с законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Если иное не предусмотрено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой (в настоящее время не установлено ограничений на обладание им) и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения.
Леса являются исключительной собственностью Республики Казахстан. Это не относится к городским лесам и лесам, расположенным на землях обороны. Иная растительность (растения, древесно-кустарниковая растительность, зеленые насаждения) может находиться в собственности собственника земельного участка без ограничения.
Собственник земельного участка вправе по своему усмотрению использовать все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает права других лиц. В настоящее время действуют Закон РК «О недрах», Закон «Об охране атмосферного воздуха». Недра являются исключительной собственностью РК, поэтому собственник земельного участка может осуществлять на своем земельном участке только добычу общераспространенных полезных ископаемых (торфа, глины, песка и т.п.) на глубине не более пяти метров от поверхности для личного потребления. Также собственник имеет право для личного потребления осуществлять рытье колодцев до первого водоносного горизонта, который не используется для питьевого водоснабжения данного населенного пункта .
Использование воздушного пространства ограничивается для частных собственников. Забор воздуха для предпринимательских нужд осуществляется на основании лицензии, выдаваемой специально уполномоченным органом. Высотное строительство осуществляется в соответствии с градостроительными нормами и правилами, а также в соответствии с градостроительным планом развития данной территории. Таким образом, использование пространства над земельным участком тоже ограничено.
Помимо прав закон устанавливает для собственника обязанности. Основной обязанностью собственника является бремя содержания принадлежащего ему имущества. В состав этой обязанности входит, если иное не предусмотрено законом или договором, необходимость заботы о своем имуществе, поддержание его в должном состоянии (не захламление участка, использование его по целевому назначению, недопущение ухудшения качества земель и т.д.).
Собственник несет также риск случайной гибели или порчи своего имущества при отсутствии чьей-либо вины (наводнение, землетрясение и т.д.). Риск случайной гибели переходит к собственнику в соответствии с правилами гражданского законодательства о возникновении права собственности. Например, такой риск переходит на приобретателя земельного участка с момента государственной регистрации.
В РК признаются частная и государственная формы собственности. Это означает, что имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также собственности государства. Все формы собственности признаются равными и защищаются равным образом.
Однако фактически различные формы собственности не равны между собой. В частности, законом определяется, какие виды имущества могут находиться только в государственной. К такому имуществу относится, например, имущество, изъятое из гражданского оборота.
Различны также способы приобретения и прекращения права собственности для различных субъектов. Например, государство может приобретать право собственности за счет конфискации какого-либо имущества или иного отчуждения (выкупа) для своих нужд. В то же время граждане отвечают по своим обязательствам не всем принадлежащим им имуществом, а только его частью. Но даже с учетом данных различий речь идет, прежде всего, о разных субъектах права собственности – публичных и частных.
В собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением тех видов, которые в соответствии с законодательством РК не могут принадлежать гражданам и юридическим лицам.

1.2 Право государственной собственности на землю
В постсоветской экономической и юридической литературе стала традицией обвинять во всех экономических неурядицах монополию государственной собственности на землю. При этом замалчивается ряд его конструктивных моментов сохранивших свое значение и в современных условиях.
Так, не теряет практическую и теоретическую ценность для правового регулирования земельных отношений в условиях перехода к рынку юридическая конструкция земельного фонда страны. Возникнув, как основная правовая категория земельного права, отражающая единство всех земель как объекта исключительной государственной собственности, в современных условиях, она превратилась в юридическое понятие земли как объекта природы и хозяйствования независимо от видов и форм собственности на отдельные ее части .
Казахстан как государство осуществляет применительно к земельному фонду страны экологические функции направленное на его охрану как условия существования народа республики и выступает носителем права собственности на подавляющей его части. С ней связаны осознание значимости земельных ресурсов как общенационального достояния, необходимости использования земель в экономике страны с учетом их хозяйственной и экологической функции .
И не случайно, в новом земельном законодательстве четко выявилась тенденция к установлению видов и форм собственности на землю с учетом особенностей каждой категории земельного фонда.
При этом не вызывает сомнений, что категории земель, имеющие доминирующее экологическое значение, должны находиться в государственной собственности. Представляется вполне оправданным, что с правом государственной собственности современное законодательство, в первую очередь, связывает необходимость повышенной охраны тех категорий земель, которые как составные части природного комплекса имеют особую экологическую ценность и подлежат изъятию из активного хозяйственного использования как общенациональное достояние.
Поэтому в отношении земель особо охраняемых природных территорий и природных фондов установлена по существу исключительная государственная собственность. Это не является особенностью казахстанского земельного законодательства.
Право государственной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения государству. Государство как субъект права государственной собственности представлено не одним ведомством, а целым рядом различных органов государственной власти, между которыми распределяются правомочия собственности.
На каждом уровне правомочия владения, пользования и распоряжения распределены между законодательными органами, соответствующими министерствами и ведомствами, реализуются через систему государственных полномочий и функций управления.
Объектом права государственной собственности выступают индивидуально обособленные земельные участки, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц. Государственной земельной собственности принадлежит ведущее место. Государственные земли наиболее обширны по площади, имеют наиболее существенную экономическую и экологическую значимость. На государственных землях размещается большинство промышленных предприятий, подавляющее большинство земель природоохранного назначения находятся в государственной собственности.
Земли, находящиеся в государственной собственности, можно приватизировать с учетом запретов и ограничений, устанавливаемых для отдельных категории земель. Государственные земли могут передаваться физическим и юридическим лицам в пользование на праве землепользования, пожизненного наследуемого владения, аренда. Землепользователи несут обязанности по рациональному использованию земель, недопущению их деградации. Землепользование является платным .
В соответствии ст.26 ЗК РК в государственной собственности находятся земельные участки, предоставленные органам государственной власти, государственным организациям и учреждениям, используемые для нужд обороны, занятые особо охраняемыми природными территориями, землями оздоровительного и историко-культурного назначения, лесного и водного фондов, общего пользования на землях населенных пунктов, запаса, в том числе специального земельного фонда, пастбищные и сенокосные угодья при поселках и сельских населенных пунктах, а также отгонные пастбища и другие земли, не переданные в частную собственность.
При этом право государственной собственности на земельные участки, занятые для нужд обороны и государственной безопасности, оборонной промышленности, находящейся в государственной собственности; инженерно-техническими сооружениями, коммуникациями, возведенными для защиты и охраны Государственной границы Республики Казахстан; таможенных нужд; особо охраняемыми природными территориями; государственным лесным фондом и водным фондом, магистральными железно - дорожными сетями, автомобильными дорогами общего пользования; территориями общего пользования в населенных пунктах носит исключительный характер, так как они не могут находиться в частной собственности.
Об исключительном характере права государственной собственности на эти земли свидетельствует также законодательное запрещение сделок землепользователями в отношении права землепользования, включая его отчуждение.
В Земельном кодексе параметры права государственной собственности четко очерчены также в рамках отдельных категорий земель с учетом их видовых особенностей.
Поэтому право государственной собственности нуждается в предметном изучении применительно к каждой категории земель и абстрактная постановка вопроса о вредоносной его сущности является несостоятельной. Прежде всего, это касается земель сельскохозяйственного назначения.
Административно - волюнтаристская модель права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, в отличие от права государственной собственности на земли природных фондов и комплексов, механизм реализаций, которого создавался в унисон с мировой природоохранительной практикой, оказалась не способной обеспечить не только эффективного использования, но и надлежащей охраны сельскохозяйственных земель .
Но это, отнюдь не является, на наш взгляд, основанием ни для огульного отрицания права на существование государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, ни абсолютизации нововведенного института права частной собственности на них.
Анализ норм Земельного кодекса, устанавливающих правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, показывает его нацеленность на оптимальное сочетание права государственной и частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения и недопущения их искусственного противопоставления.
Прежде всего, это достигается четким определением исключительной сферы как государственной, так и частной собственности на определенную часть земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от видовых особенностей, общественной значимости земельных угодий и субъектного состава их пользователей .
Во-первых, в соответствии ст.26 ЗК РК не могут быть предоставлены в раздельную собственность граждан и негосударственных юридических лиц земельные участки занятые:
пастбищными и сенокосными угодьями, используемыми и предназначенными для нужд населения;
дорогами общего пользования, в том числе дорогами межхозяйственного и межселенного значения, а также предназначенными для доступа на земельные участки общего пользования;
обводнительными сооружениями совместного пользования (обводнительные каналы, сбросы, колодцы, пункты водопоя) двух и более собственников земельных участков или землепользователей.
В государственной собственности остаются земли, предоставляемые государственным юридическим лицам на правах постоянного землепользования, иностранцам и лицам без гражданства во временное землепользование на условиях аренды сроком до 10 лет.
Гражданам Республики Казахстан для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства земельные участки предоставляются только на праве частной собственности.
На основной массе земель сельскохозяйственного назначения
Земельный кодекс предусматривает ведение товарного сельскохозяйственного производства гражданами и негосударственными юридическими лицами на правах, как сельскохозяйственной аренды, так и частной собственности.
Сохранение права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения отнюдь не противоречит стратегическому курсу республики по формированию полноценных рыночных отношений в аграрном секторе экономики и представляется оправданной в свете практики землепользования в государствах с развитой рыночной инфраструктурой.
Благодаря государственной собственности земельная рента в полном объеме поступает в бюджет, составляя около 30% государственного дохода, тогда как при частной собственности значительная часть этой суммы оседает у частных лиц.
Частная собственность на сельскохозяйственные земли преобладает лишь в ряде стран Азии (Пакистан, Малайзия), Африки (Бангладеш), Южной Америки (Колумбия, Мексика).
Но и в этих странах доля частных собственников в фонде сельскохозяйственных земель с каждым годом уменьшается. Не выдерживает критики и аргументы о том, что при частной собственности свободная продажа земли способствует активному вовлечению земли в оборот, концентрации производства.
В современный период земельный рынок в развитых странах весьма ограничен.
Доля земель, меняющих своих собственников через куплю-продажу, наследование, дарение невысока: США, Ирландии-3%, Великобритании, Франции, Италии порядка 1%, в Бельгии-5%.
В странах запада основной формой вовлечения земель в сельскохозяйственный оборот становится аренда земли.
Во Франции, например, 51% используемых сельскохозяйственных
угодий обрабатывается на основе договоров аренды. В Великобритании и Австралии в арендных отношениях участвует около 1\3 фермерских хозяйств, занимающих около 40% сельскохозяйственных площадей. В Нидерландах аграрное предпринимательство базируется на сформировавшейся десятилетиями устойчивой структуре арендного землепользования, охватывающей 35% обрабатываемых земель.
В США примерно 330 миллионов акров сельскохозяйственных земель обрабатывается по договорам аренды. Около 40% владельцев сдают в аренду свои земли фермерам. В некоторых районах до 65 % земли, используемой в сельском хозяйстве, представляет собой арендуемую землю. Особенно часто и по оптимальной цене земли сдаются в аренду людьми старшего возраста: из них 65% старше 60 и 39% -старше 70 лет .
Разумеется, сохранение в Земельном кодексе республики права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения не означает сохранение в неприкосновенности его порочного прежнего содержания, связанного с деформациями в условиях административно-командной системы.
Сохранение права государственной собственности на данную
категорию земель должно сопровождаться с созданием эффективного
экономическо-правового механизма его реализации, основными
организационно-правовыми формами которых выступает право
постоянного землепользования, право долгосрочного возмездного землепользования, право безвозмездного временного землепользования, право частной собственности на землю.
Не следует забывать, что право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения вводится Земельным кодексом Республики Казахстан не в замену долгосрочной аренде, а как альтернативная форма хозяйствования на земле по выбору самого владельца земли.
Право частной собственности на земли сельскохозяйственного назначения отнюдь не отрицает всевозрастающее значение права землепользования как наиболее действенного средства реализации как государственной, так и частной собственности на землю, что требует всестороннего исследования общих для обеих форм собственности способов их реализации.
В отечественной литературе Н. Б. Мухитдинов наиболее рельефно показал существенные его отличия от прежних форм, как по основаниям возникновения, характеру отдельных правомочий, их содержанию, так и по способам осуществления .
Во-первых, собственность Республики Казахстан на природные ресурсы возникла не в результате национализации, а в ходе преобразования всей совокупности общественных отношений, функционировавших в бывшем Союзе ССР, и явилась одним из звеньев, в цепи мероприятий, направленных на обеспечение государственного суверенитета.
Как подчеркнуто, в Постановлении Конституционного совета Республики Казахстан от 23 апреля 2003 года «Об официальном толковании пункта 2 статьи 2 и пункта 3 статьи 6 Конституции Республики Казахстан» территория государства представляет собой пространственный предел, в котором государство существует и действует как суверенная организация власти. Она есть высшая власть на этой территории, едина и независима. Земля, ее недра, воды, растительный и животный мир, другие природные ресурсы, которые охватывает пространство республики, находятся в публично-правовой собственности Казахстана.
Во-вторых, собственность на землю Республики Казахстан существенно расширяет круг возможных и действительных обладателей природными ресурсами.
В-третьих, признание природных ресурсов государственной собственностью произошло в условиях формирования правового государства, для которого характерно верховенство закона во всех сферах жизни общества. В правовом государстве наступает предел власти и возникает необходимость в четком регулировании форм и условий вмешательства его органов в экономические отношения.
Поэтому отличительной чертой собственности Республики Казахстан на природные ресурсы является отказ от абсолютного и неограниченного характера права собственности .
В ходе радикальной экономической реформы претерпели серьезные изменения правомочия собственника по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Законодательство устанавливает пределы, формы и условия вмешательства государства в экономические отношения, включая пределы юридической власти государства-собственника.
Государственная собственность на землю суверенного Казахстана выступает необходимым условием создания в аграрном секторе многообразных форм хозяйствования, основанных на частной собственности на орудия производства и произведенной продукции.
1.3 Право частной собственности на землю
Государственная собственность не противостоит против частной собственности на землю, а наоборот выступает необходимым условием ее формирования. Как известно, до обретения независимости все сельские населенные пункты находились в составе земель сельскохозяйственного назначения, так как входили в землевладения колхозов и совхозов. В целом в республике насчитывалось более 8 тысяч таких населенных пунктов (центральные усадьбы, усадьбы отделений, звеньев, бригад).
Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю .
Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических и право частной собственности юридических лиц. Казахстанское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РК, иностранных граждан, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, не могут быть собственниками земельных долей.
Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности на которые фактически не ограничивается. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в населенных пунктах и некоторые другие.
В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь всего 17,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей . Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.
Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных, общественных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в качестве меры наказания собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации .
На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, представлять в государственные органы сведения о состоянии и использовании земель, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым уполномоченными органами. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации .
Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками.
Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется .
Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые либо путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей) как в порядке приватизации, так и вне ее. Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан или кондоминиумам часть общей площади земель, которая предназначена для размещения объектов общей инфраструктуры, дорог и других объектов общего пользования, закрепляется за членами садоводческого или огороднического товарищества или кондоминиума только на праве общей совместной собственности.
Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на земельный участок (долю) в общей собственности, выдаваемому каждому собственнику отдельно.
Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.
Содержание правомочия распоряжения различно для общей совместной и долевой собственности. При долевой собственности собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Также ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре. При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения. При продаже земельной доли в общей долевой собственности преимущественное право на ее приобретение имеют другие участники общей собственности.
При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется.
Законом о земельной реформе было установлено, что все земли, занятые сельскими населенными пунктами, выводятся из состава земель совхозов и колхозов и передаются в ведение исполнительных сельских органов. Для выполнения требований закона землеустроительным органам совместно с акимами сел и аулов было поручено представить материалы по установлению новых границ населенных пунктов.
При разработке землеустроительного проекта необходимо было:
определить потребность в земельных угодьях для расширения приусадебных земель в соответствии с новыми законодательно определенными нормативами;
определить потребность пастбищных и сенокосных угодий для скота, находящегося в личной собственности граждан, проживающих в данном населенном пункте;
определить перспективное развитие территории населенного пункта с учетом роста численности населения и расширением сети культурно-бытового обслуживания.
В результате этих мероприятий за период с 1991 года в черту населенных пунктов было включено свыше 18 миллионов гектаров земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии с земельным законодательством, подавляющая часть этих земель, предоставленная под застройку или застроенная производственными и непроизводственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий (строений, сооружений), принадлежит гражданам и негосударственным юридическим лицам на правах частной собственности .
Непосредственно из земель сельскохозяйственного назначения в частную собственность граждан были переданы участки, предоставленные для ведения личного (домашнего) подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства.
Гражданам и негосударственным юридическим лицам, владеющим землями сельскохозяйственного назначения на правах долгосрочной аренды, предоставлено право выкупа их в частную собственность.
Новейшее земельное законодательство предоставление земельных участков, находящихся в государственной собственности, в частную собственность граждан и негосударственных юридических лиц рассматривает в качестве основной формы реализации права государственной собственности на землю.
В отличие от прежнего законодательства, ограничившегося общим указанием о возмездном и безвозмездном характере передачи земель в частную собственность, Земельный кодекс устанавливает порядок предоставления государственных земель в частную собственность, четко оговорив его способы, процедуру, стадии, основные условия. В частности существенно отличается процедура предоставления земель в частную собственность для строительства объектов от процедуры предоставления земельных участков для ведения товарного сельского хозяйства, лесоразведения. Общее правило о предоставлении земельных участков, находящихся в государственной собственности, в собственность граждан и негосударственных юридических лиц на возмездной основе обставлено рядом условий о продаже земель по льготным ценам, на рассрочку, о продаже на торгах (конкурсах, аукционах).
Так, в соответствии ст.49 ЗК РК при продаже земельного участка, находящегося в государственной собственности, в рассрочку покупатель должен произвести оплату в сроки, предусмотренные договором купли продажи.
Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку земельный участок, продавец, если иное не предусмотрено договором, вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного земельного участка, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину выкупной цены земельного участка .
В отношении земельного участка, проданного в рассрочку, запрещается совершать сделки до полной оплаты его выкупной цены. Залог земельного участка, проданного в рассрочку, допускается при оплате не менее пятидесяти процентов от его выкупной цены.
Ограничения по совершению сделок с земельным участком, проданным в рассрочку, отражаются в договоре купли-продажи земельного участка и документе на земельный участок. Документ об оплате выкупной цены земельного участка является основанием для снятия данного ограничения в договоре купли-продажи и в правоудостоверяющем документе на земельный участок.
Многочисленность содержащихся в Земельном кодексе норм о порядке предоставления земель в частную собственность, их классификация в
зависимости от целевого назначения земельных участков, компетенции
государственных органов, правового статуса собственников свидетельствует о стремлении законодателя регулировать механизм реализации права государственной собственности на землю на качественно ином уровне как необходимого условия формирования полнокровного института права частной собственности на землю.
Земельный кодекс предусматривает меры по воспроизводству права
государственной собственности на определенную часть земель
сельскохозяйственного назначения в целях формирования необходимого резерва сельскохозяйственных угодий, которые должны предоставляться в последующем сельскохозяйственным товаропроизводителям на правах частной собственности.
Так, в соответствии ст. 100 ЗК РК в целях перераспределения земель между производителями сельскохозяйственной продукции формируется специальный земельный фонд за счет земель сельскохозяйственного назначения и земель запаса. В специальный земельный фонд не включаются участки земель, состояние которых не позволяет выращивать сельскохозяйственную продукцию, соответствующую санитарным нормам и требованиям.
Специальный земельный фонд формируется за счет земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, поступающих в этот фонд:
1) при добровольном отказе от земельного участка;
2) при принудительном изъятии земельного участка в соответствии с Земельным кодексом;
3) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства.
Важную роль для формирования дополнительного резерва земель для ведения товарного сельскохозяйственного производства имеют земли запаса, находящиеся в государственной собственности. Тем более за годы рыночных преобразований в силу объективных причин площадь земель, находящихся в пользовании сельскохозяйственных предприятий, организаций и граждан, сократилась на 57%, также уменьшилась доля земель обороны и иного несельскохозяйственного пользования в земельном фонде страны с 6,9 до 3,7%.
Казахстан в составе СССР был развитой аграрной республикой. На долю земель, находившихся у сельскохозяйственных производителей в 1990 году, приходилось 81,2%, а в 2000 году доля их снизилась до 34,4% земельного фонда республики .
В результате сокращения земель в пользовании сельскохозяйственных товаропроизводителей, обороны, иного несельскохозяйственного назначения земли запаса пополнились на 118,7 млн. гектаров, значительная часть которых по мере развития производительных сил в аграрном секторе экономики могут быть использованы в сельском хозяйстве . С другой стороны земельное законодательство содержит нормы, обязывающие перевести в земли запаса сельскохозяйственные угодья в связи с радиоактивным, химическим биологическим загрязнением почвы, которые после проведения на них необходимых восстановительных работ подлежат возврату сельскому хозяйству.
В соответствии с Правилами консервации земель, утвержденными Постановлением Правительства Республики Казахстан от 29 сентября 2003 года выявление деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений в пределах установленных полномочий, производится местными исполнительными органами, территориальными органами по управлению земельными ресурсами, охране окружающей среды и другими уполномоченными органами в порядке осуществления ими государственного контроля за использованием и охраной земель или в результате специального полевого обследования. С целью установления уровня загрязненности и степени нарушенности земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, определения причиненного ущерба, ликвидации последствий от загрязнения, заражения земель карантинными вредителями и болезнями растений и нарушения земель областным (городов Астаны и Алматы) исполнительным органом образуется специальная комиссия.
В состав комиссии включаются специалисты территориальных органов по управлению земельными ресурсами, охране окружающей среды, государственной санитарно-эпидемиологической службы, сельского хозяйства и других компетентных органов и организаций.
Комиссией производится комплексное обследование деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений.
Материалы обследования специальной комиссии должны быть обобщены в заключении, подписанном всеми членами комиссии.
В заключении указываются:
данные лица, в собственности или пользовании которого находится деградированный, загрязненный, нарушенный, а также зараженный карантинными вредителями и болезнями растений земельный участок;
объекты, вызвавшие деградацию, загрязнение, нарушение земель, заражение карантинными вредителями и болезнями растений;
данные лица, загрязнившего, нарушившего, заразившего земли, если он установлен;
вид и площадь земель деградированных, загрязненных и нарушенных, а также зараженных карантинными вредителями и болезнями растений; качественное состояние земель по степени деградации, загрязненности, нарушенности, а также зараженности карантинными вредителями и болезнями растений;
рекомендуемые мероприятия по восстановлению деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, мероприятия по дальнейшему хозяйственному использованию деградированных, загрязненных, нарушенных земель, с выделением земельных участков, целевое назначение использования которых предлагается изменить или установить специальный режим использования, осуществить консервацию либо исключить из хозяйственного оборота.
На основании материалов комплексного обследования земель и заключения специальной комиссии территориальный орган по управлению земельными ресурсами готовит согласованный с территориальными органами по охране окружающей среды, государственной санитарно-эпидемиологической службы, сельского хозяйства и другими уполномоченными органами проект решения о дальнейшем использовании деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель зараженных карантинными вредителями и болезными растений (изменение целевого назначения; установление специального режима использования; консервация земель; полное исключение из хозяйственного оборота) и вносит его на утверждение в областной исполнительный орган.
В случаях, когда невозможно восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими, биологическими, радиоактивными и другими вредными веществами, отходами производства и потребления, сточными водами сверх установленных нормативов, нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезными растений, производится консервация земель.
Срок консервации деградированных, загрязненных и нарушенных земель, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, устанавливается на основании заключения комиссии в зависимости от качественного состояния указанных земель.
Земельные участки, подлежащие консервации, изымаются у собственников земельных участков или землепользователей на период их консервации и переводятся в состав земель запаса соответствующих районных исполнительных органов.
В соответствии ст. 137 ЗК РК земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, переводятся по решению Правительства Республики Казахстан в состав земель запаса.
Земельные участки, подвергшиеся радиоактивному загрязнению, на которых не обеспечивается получение продукции, соответствующей установленным законодательством Республики Казахстан санитарными требованиям и нормативам, исключаются из сельскохозяйственного оборота и подлежат консервации.
Производство сельскохозяйственной продукции на этих землях и ее реализация запрещаются.
Изъятие указанных земель у собственников земельных участков и негосударственных землепользователей производится в судебном порядке по иску уполномоченного государственного органа, а у государственных землепользователей - на основании решения компетентного органа.
В случаях добровольного отказа собственников земельных участков и землепользователей от загрязненных и нарушенных земельных участков решения по данному вопросу принимает областной (городов Астаны и Алматы) исполнительный орган.
В случаях, когда невозможно восстановить плодородие почв деградированных сельскохозяйственных угодий, земель, загрязненных химическими, биологическими, радиоактивными и другими вредными веществами сверх установленных нормативов их предельно допустимых концентраций и предельно допустимого уровня радиационного воздействия отходами производства и потребления, сточными водами, а также земель, зараженных карантинными вредителями и болезнями растений, производится консервация земель.
Материалы о переводе земель, на которых проводились испытания ядерного оружия, в состав земель запаса готовятся центральным уполномоченным органом по управлению земельными ресурсами совместно с государственными органами по охране окружающей среды и использованию атомной энергии по ходатайству областных исполнительных органов и направляются для рассмотрения в Правительство Республики Казахстан.
По решению Правительства Республики Казахстан указанные земельные участки переводятся в состав земель запаса.
Мероприятия по ликвидации последствий испытаний ядерного оружия на этих территориях предусматриваются в республиканской и областных программах по охране окружающей среды, по охране и рациональному использованию земельных ресурсов и других специальных программах.
Земельные участки, подвергшиеся радиоактивному сверхнормативному загрязнению или иным образом представляющие угрозу жизни и здоровью населения, не могут предоставляться в собственность, постоянное или временное землепользование.
Земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия, могут быть предоставлены Правительством Республики Казахстан в собственность или землепользование только после завершения всех мероприятий по ликвидации последствий испытания ядерного оружия и комплексного экологического обследования при наличии положительного заключения государственной санитарно-эпидемиологической и экологической экспертизы.
Состав и методика, а также исполнитель работ по проведению
комплексного экологического обследования, определяются
уполномоченным государственным органом в области использования атомной энергии по согласованию с центральным исполнительным органом охране окружающей среды.
Материалы комплексного экологического обследования при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы являются основанием для принятия Правительством Республики Казахстан решения о предоставлении права землепользования и права собственности на земельные участки, на которых проводились испытания ядерного оружия .
Таким образом, новейшее земельное законодательство, в отличие от прежнего, не ограничивается в отношении земель запаса общим указанием о том, что к ним относятся земли, не предоставленные в пользование, и достаточно подробно регулирует внутривидовые особенности охраны и использования земель данной категории. Вместе с тем представляется необходимым в земельно-правовых актах развернутое регулирование правового режима земель запаса исходя из закрепленного в Земельном кодексе принципа приоритета земель сельскохозяйственного назначения в отношении земельного фонда страны.
В частности представляется целесообразным разработка государственной программы освоения земель запаса с учетом перспективы развития сельского хозяйства и позитивного опыта передовых капиталистических стран с установлением существенных льгот тем товаропроизводителям, которые осуществляют меры по восстановлению качества выбывших из хозяйственного оборота сельскохозяйственных угодий.
Так, начиная с 30-х годов прошлого столетия, американское государство субсидирует проведение антиэрозийных мероприятий в сельском хозяйстве. Фермерам, участвующим в федеральных программах в области окружающей среды, предоставляются кредиты с благоприятными ставками, выплачивается страховое возмещение, компенсирующее убытки производителей за недополученный урожай вследствие экстремальных природных условий, гарантируется государственная поддержка в области цен и доходов, предоставляются иные льготы, стимулирующие вовлечение деградированных сельскохозяйственных угодий в хозяйственный оборот. Через службу охраны почв Министерства сельского хозяйства фермеры, осваивающие угодья худшего качества, получают финансовые дотации в размере 76% стоимости работ на проведение природоохранных мер (террасирование склонов, контурная вспашка, посев покровных культур) .
Особую актуальность приобретают совершенствование форм реализации права государственной собственности способствующих формированию адекватных рыночным условиям институтов права частной собственности на землю, права постоянного и временного землепользования, закрепленных в Земельном кодексе в качестве основных видов вещных прав на землю.
В связи с этим нуждается в дальнейшем исследовании место и роль условной земельной доли в дальнейшем преобразований отношений права государственной собственности на земли сельскохозяйственного назначения, которая на протяжении ряда лет играла роль базового элемента реформы в аграрном секторе экономики .
Условная земельная доля как основное организационно-правовое средство демонополизации совхозно-колхозного землепользования, формирования многообразных форм хозяйствования на селе имела чрезвычайное значение на начальном периоде рыночных преобразований в аграрном секторе экономики.
Институт условной земельной доли исторически оправдал себя в отношении подавляющей массы крестьянских хозяйств, создав ей возможность получения земельных участков в натуре.
Институт земельной доли, несмотря на серьезные социальные издержки, позволил сохранить и создать крупные сельскохозяйственные предприятия, преобразовав их в новые негосударственные организационно-правовые формы. В свете земельного кодекса республики заново встает вопрос о концептуальном и законодательном решении вопроса о временных рамках и исторических границах использования условной земельной доли на новом этапе развития земельных отношений.
Казахстанское законодательство на всех предыдущих этапах земельной реформы рассматривало условную земельную долю как временное явление, ограниченное переходным к рыночной экономике периодом приватизации и реорганизации сельскохозяйственных предприятий. Казахстанские обладатели условных земельных долей должны были выбрать одного из трех способов распоряжения ими.
Так, в соответствии с Законом РК «О земле» обладатели условной земельной доли имели право на: 1) передачу права на условную земельную долю в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и производственных кооперативов; 2)на получение земельного участка в соответствии с персонифицированной земельной долей для организации крестьянского (фермерского) хозяйства; 3) отчуждение права на условную земельную долю на основе гражданско-правовых сделок.
В первом случае обладатели права на условную земельную долю,
передавшие принадлежащие им права в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ или пая в производственные кооперативы, а также вошедшие в состав крестьянских и фермерских хозяйств, утрачивали права на условные земельные доли. Условные земельные доли, переданные в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или пая в уставный фонд производственных кооперативов, переходили хозяйственным товариществам и производственным кооперативам на праве временного землепользования. Во втором случае обладатели условных земельных долей, получившие в их счет земельные участки для организации крестьянского и фермерского хозяйства, также перестали быть обладателями условных земельных долей, поскольку получили земельные участки в натуре. В третьем случае обладатели условных земельных долей, передавшие их в отчуждение, за исключением случаев передачи их в аренду, лишались как условных земельных долей, так и вообще любого права на землю.
Законом Республики Казахстан «О земле» был установлен для их реализации годичный срок с момента его принятия, после чего право на условную земельную долю теряло силу.
Обладатели права на условную земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право на аренду, были обязаны в течение трех лет с момента введения Закона получить во временное общее или раздельное землепользование земельный участок. В случае не реализации своего права на получение земельного участка в течение трех лет, обладатель терял право на условную земельную долю. Таким образом, в соответствии с Законом РК «О земле» институт условной земельной доли по существу прекратил свое существование.
Вопросы об условной земельной доле вновь возникли в связи с обсуждением и принятием Земельного кодекса Республики Казахстан. Вместе с тем как показывает анализ его норм в нем речь не идет ни о полном восстановлении и ни о полном прекращении института условной земельной доли, а о трансформации последней в земельную долю. Кодекс условную земельную долю связывает только с ликвидацией и реорганизацией государственных сельскохозяйственных предприятий, тогда как земельная доля предполагает количественно определенную, но качественно иную долю участия его владельца в правах и обязанностях на земельный участок хозяйствующего субъекта, созданного в результате реализации его участниками своих прав на условную земельную долю. Такой подход представляется вполне оправданным, так как в соответствии с Законом «О земле» 1,8 миллиона условных земельных долей были переданы негосударственным хозяйствующим субъектам без определения их дальнейшей судьбы .
К сожалению, социальное назначение земельной доли
кодифицированный земельный акт видит лишь в формировании раздельного либо общего временного землепользования крестьянского (фермерского) хозяйства.
Об этом свидетельствует п. 5 ст. 170 ЗК РК о том, что обладатели условных земельных долей, передавшие принадлежащие им права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ или в качестве взноса в производственные кооперативы, при выходе из состава участников для образования крестьянского (фермерского) хозяйства имеют право на выдел в натуре доли или пая, включая земельный участок. При этом остается не определенной судьба земельной доли в случае выкупа юридическим лицом земельного участка в частную собственность.
Особую обеспокоенность общества вызывает судьба земельных долей переданных в соответствии с прежним законодательством в аренду. По данным Агентства по земельным отношениям в настоящее время количество сельских жителей передавших свои земельные доли в аренду составляет 628 тысяч, что означает, что субаренда является источником существования порядка трех миллионов сельчан.
В соответствии с п. 2 ст. 170 ЗК РК Граждане и негосударственные юридические лица, передавшие принадлежащие им на праве землепользования земельные участки во вторичное землепользование (субаренду) для ведения крестьянского и фермерского хозяйства и товарного сельскохозяйственного производства, обязаны до 1 января 2005 года расторгнуть договоры о вторичном землепользовании (субаренде).
При этом указанные лица имеют право самостоятельно заниматься деятельностью по ведению крестьянского и фермерского хозяйства или товарного сельскохозяйственного производства либо передать право землепользования в качестве вклада или взноса в уставные капиталы хозяйствующих субъектов.
В случае не реализации арендодателями указанных прав расторжение договоров о вторичном землепользовании (субаренде) и прекращение прав землепользователей (арендодателей) осуществляются в судебном порядке по иску территориальных органов по управлению земельными ресурсами, а земельные участки, переданные во вторичное землепользование, изымаются и зачисляются в специальный земельный фонд района.
В соответствии с п. 5 ст. 170 ЗК РК обладатели права на условную земельную долю, которые ранее передали принадлежащее им право в аренду, обязаны до 1 января 2005 года реализовать это право путем совершения одного из нижеследующих действий в порядке и на условиях....