Методологические особенности кадастровой оценки земельных участков

Содержание
ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ И ИХ СОСТОЯНИЕ В РЕСПУБЛИКИ КАЗАХСТАН
1.1 Земельные ресурсы РК и вопросы стоимости земельных участков 6
1.2 Экономико-правовые положение кадастровой оценки земли 19
1.3 Основные положения земельного кадастра, рента и цена земли 24

ГЛАВА 2 КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ
2.1 Критерии и методология кадастровой оценки земель 33
2.2 Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения 43
2.3 Экологические факторы, влияющие на кадастровую оценку земель 59
2.4 Оценка земельного участка 57

ГЛАВА 3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ МЕТОДОЛОГИЙ ЗЕМЕЛЬНО-РЫНОЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ
3.1 Мировой опыт земельно-рыночных отношений 64
3.2 Предотвращение деградации и охрана земель 65

ЗАКЛЮЧЕНИЕ
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
ПРИЛОЖЕНИЕ
Глава 1 Современное состояние земель Республики Казахстан

1.1 Земельные ресурсы РК и вопросы оценки стоимости земельных участков

Кадастровая оценка и эффективность использования земель в сельском хозяйстве главным образом зависит от структуры земельного фонда по категориям земель и угодьям и качественного состояния угодий. Состояние земельных ресурсов вызывает большую тревогу. На территории Казахстана отмечаются снижение естественного плодородия и деградация земель из-за эрозии, засоления техногенной нагрузки, низко культур земледелия.
В среднем по стране за последние десятилетия содержание гумуса в почвах существенно уменьшилось. Растет дефицит в почвах фосфора, кальция, калия, азота и других элементов. Низкое плодородие земель оказалось решающим фактором малой отдачи земель от вложения в сельское хозяйство.
По данным Агентства Республики Казахстан по управлению земельными ресурсами распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям по стране и в разрезе области характеризуется следующими данными.
Республика Казахстан по площади земель (272,5 млн. га) занимает девятое место в мире. Территория Казахстана расположена в центре Евразийского материка и простирается от низовья Волги на западе до Алтая на востоке и от Западно-Сибирской равнины на севере до Тянь-Шаня на юге.
Протяженность границ республики составляет 12,2 тыс. км в том числе; с Российской Федерацией – 6,5 тыс. км, Туркменистаном – 0,4 тыс. км, Республикой Узбекистан – 2,3 тыс. км, Китаем – 1,5 тыс. км. (4)
Внутриконтинентальное положение Казахстана сказывается на всем физико-географическом облике его территории, особенностях гидрографии, почвенно-растительного покрова и животного мира.
В пределах республики выделяются десять природно-сельскохозяйственных зон: от лесостепной – на севере до субтропической пустынной – на юге.
Сельскохозяйственные угодья занимают 222,5 млн.га, в том числе пашня – 21,4 млн. га, сенокосы – 5,0 млн. га, пастбища – 187,1 млн. га, (табл. 2).
В систему административно – территориального устройства Казахстана входят 14 областей, 2 города республиканского значения, 160 административных районов, 300 городов и поселков, 7,2 тыс. сельских населенных пунктов.
Общая численность населения республики составляет 5,5 человек на 1 кв. км.
Территория республики характеризуется невысокой лесистостью. Лесные площади занимают 13 млн. га (4,8%), из которых покрыто лесом 8,6 млн. га.
Под водой занято 7,7 млн. га. На территории Казахстана насчитывается 85 тыс. рек и временных водотоков, большинство из которых относятся к внутренним замкнутым бассейнам. В республике так же много озер, различных по площади, объему и качеству воды. На территории Казахстана встречается около 6,0 тыс. видов растений. 150 видов млекопитающих и 480 видов птиц.
Приведенные данные (таблицы 1,2) дают четкое представление о распределении земель по категориям земель, собственникам земельных участков, землепользователей. Эти данные входят в кадастры земель Казахстана. Кроме того, в кадастры должны быть включены сведения по механическому составу сельскохозяйственных угодий (таблицы 3) и по признакам, влияющим на их плодородие (таблицы 4). Эти данные о сельхозугодиях страны показывают, что неосложненных отрицательными признаками угодий составляют только 20% от общей площади, в том числе, безусловно, пригодные около 5%. По указанным причинам определение оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством представляет очень непростую задачу, решение которой невозможно без полноценного земельного кадастра. Такое обстоятельство вынудило Правительство РК утвердить Постановлением от 1 октября 1996 г. № 1203 порядок определения оценочной стоимости земельных участков, продаваемых в частную собственность или предоставляемых в землепользование государством. Согласно этого документа оценочная стоимость земельного участка (право пользования определяется при выкупе гражданами и негосударственными лицами юридическими лицами у государства дополнительных земельных участков (право землепользования) сверх установленных Правительством Республики Казахстан норм бесплатного их предоставления законодательством целей и при продаже земельных участков в частную собственность для иных не запрещенных законодательством надобностей.[2]
Определение оценочной стоимости земельного участка (право землепользования) может также производиться в иных предусмотренных законодательством случаях, либо когда стоимость земельного участка или землепользования, не может быть определена соглашением сторон.

Таблица 1 -Распределение земельного фонда по категориям земель и угодьям (тыс. га)

Наименование категорий земель, собственников земельных участков, землепользователей
Кол-во собственников и землеполь
зователей, ед. Общая площадь Пашня
Мн. насаж
дения Залежь Сено
косы Пастбища Огороды Служеб
ные наделы Итого
с/х угодий
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
1 Земли с/х назначения
1.1 Земли граждан для ведения садоводства и дачного строительства
1.2 Земли граждан для ведения крестьянского хозяйства
1.3 Земли негосударственных с/х юридических лиц
1.3.1 Хозяйственные товарищества и акционерные общества
1.3.2 С/х кооперативы
1.3.3 Другие негосударственные с/х организации
1.4 Земли государственных с/х юридических лиц
2. Земли населенных пунктов
2.1 Земли городов и поселков
2.2 Земли сельских населенных пунктов
2.3 Кроме того земли, расположенные в черте населенных пунктов, учетные в других категориях
3. Земли промышленности, транспорта, связи, обороны и иного не с/х назначения 1004602

4. Земли особо охраняемые природных территории
4.1.в т.ч. заповедников, национальных природных парков
4.2. Кроме того, земли заказников, памятников природы, лесных резерватов и земли с природными комплексами и объектами, учтенных в других категориях
5. Земли лесного фонда
5.1. в т.ч. заповедников, национальных природных парков
5.2 Кроме того, земли лесхозпредприятий, находящиеся во временном пользовании учтенные в землях сельхозназначения
6. Земли водного фонда
7. Земли запаса

Итого земель

Земли, используемые за передами территории республики
Земли, используемые землепользователями других государств

Таблица 2-Распределение земельного фонда по категориям земель в разрезе областей (тыс.га)

Наименование
областей Земли
сельскохо-
зяйств-го
назнач-я Земли
насел-х
пуктов Земли
пром-ти
трансп-а,
иногда не
с/х-ного
назнач-я Земли
особо
охраня-
емых
природ-
ных тер
рит-й Земли
лесного
фонда Земли
водного
фонда
Земли
запаса Итого
земель Земли,
исполь-
зуемые
за пре-
делами
области,
республики Земли,
исполь-
зуемые
земле-
пользо-
вателями
других
областей,
госуд-в Террит-я
области,
республики
Акмолинская 8848,5 1304,0 111,8 343,4 519,1 12,5 3181,4 14620,7 1,2 14621,9
Актюбинская 7922,0 2545,6 79,8 1,2 192,5 6,7 18387,7 29135,5 927,4 30062.9
Алматинская 8508,1 814,2 287,9 428,7 4349,4 194,0 7827,6 22409,9 32,2 18,6 22396,3
Атырауская 2647,8 1031,5 541,9 51,4 18,0 6924,8 11215,4 101,9 749,6 11863,1
В-Казахстанская 4546,5 2885,9 205,7 140,5 3376,7 553,1 16640,7 28349,1 26,5 28332,6
Жамбылская 7889,5 430,0 2489,5 12,9 1796,0 19,4 2991,2 15628,5 1234,3 32,2 14426,4
З-Казахстанская 4964,1 1686,7 1497,7 0,1 206,1 47,1 6603,2 15032,0 101,9 15133,9
Карагиндинская 11923,2 3193,9 5165,1 258,0 23,1 18788,9 39352,2 18 3464,1 42798,2
Кызылординская 6892,0 690,8 149,0 17,1 6521,5 2302,0 7564,1 24136,4 2203,8 669,3 22601,9
Костанайская 7852,5 1827,8 202,4 0,1 530,9 66,7 9119,7 19600,1 19600,1
Мангистауская 8259,4 843,7 160,6 223,5 242,4 6834,6 16564,2 16564,2
Павлодарская 2731,5 1273,3 128,4 2,3 451,5 21,0 7862,5 12470,5 5,0 12475,3
С-Казахстанская 6060,8 967,5 54,8 0,2 680,8 142,4 1897,8 9804,3 5,0 9799,3
Ю-Казахстанская 3997,2 656,7 54,2 76,2 3036,1 134,1 3771,3 11725,8 0,9 11724.9
г. Алматы 1,9 20,2 2,6 1,0 0,2 1,2 0,9 28,0 28,0
г. Астана 32,1 29,9 10,2 72,2 1,2 71,0
ИТОГО 93077,1 20201,7 11131,4 1247,1 22222,8 3568,3 118696,4 270144,8 3623,9 5969,3 272490,2



Определение стоимости земельного участка (право пользования) производится территориальными органами либо производственными подразделениями Государственного комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству по инициативе местных исполнительных органов, заявкам граждан и юридических лиц.
Заявки направляются в территориальный комитет по земельным отношениям и землеустройству или по его поручению производственное подразделение Государственного комитета Республики Казахстан по земельным отношениям и землеустройству проверяет наличие у заявителя документов о праве на землю, уточняет (при необходимости) фактические границы и площадь оцениваемого участка, анализирует материалы, характеризующие земельный участок.
Оценочная стоимость конкретного участка (права землепользования) определяется в соответствии с установленными Правительством Республики Казахстан ставками платы на землю, продаваемую в частную собственность или предоставляемую в постоянное землепользование государством, с применением к этим ставкам в установленных Правительством пределах поправочных (повышающих или понижающих) коэффициентов.
Оценочная стоимость конкретного участка (права землепользования) зависит от категории земель и их целевого использования:
1) на земли населенных пунктов, предоставленные (предоставляемые) гражданам и негосударственным юридическим лицам под застройку или застроенное производственными и не производственными, в том числе жилыми зданиями, сооружениями и их комплексами, включая земли, предназначенные для обслуживания зданий и сооружений в соответствии с их назначением, применяются поправочные коэффициенты, установленные в результате зонирования территории населенных пунктов в зависимости от местоположение земельного участка, уровня инженерного оборудования и благоустройства, наличия объектов культурно-бытового назначения, ландшафтной ценности территории, состояния окружающей природной среды и других факторов.
Поправочные коэффициенты и границы, указанных зон, на основании градостроительной документации, планов земельно-хозяйственно устройства территории населенных пунктов так же вида использования земель, анализа данных рынка земли и другой информации определяются территориальными комитетами по земельным отношениям и землеустройству совместно с органами архитектуры и градостроительства и утверждаются местными исполнительными органами. Общий размер повышения или понижения ставок не должен превышать двух раз.
2) оценочная стоимость дополнительных земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и дачного строительства сверх установленных Правительством Республики Казахстан ставок платы за землю сельских населенных пунктов, наиболее близко расположенных к оцениваемым участкам.....