Развитие девелоперской деятельности на рынке недвижимости Республики Казахстан

Содержание
Введение…….……………………………………………………………….
1 Недвижимое имущество………………………..………………………..
1.1 Недвижимость как вид собственности…………………………………
1.2 Имущественные права собственника недвижимости..………………..
1.3 Специфические особенности недвижимости…….…………………….
1.4 Основные элементы рынка недвижимости…………………………….
1.5 Система рынка недвижимости как сферы инвестиций………………..
1.6 Девелоперская деятельность на рынке недвижимости………………..
1.7 Девелопер и его функции………………………………………………
2 Основные методологические аспекты на рынке
недвижимости……………………………………………………………….
2.1 Определение стоимости недвижимости на основе анализа дохода…..
2.2 Определение стоимости недвижимости затратным методом…………
2.2.1 Основные определения ………………………………………………..
2.2.2 Методы определения полной стоимости воспроизводства или замещения………………………………………………………………………
2.2.3 Виды износа и его определение………………………………………
2.3 Определение стоимости недвижимости методом сравнительного анализа продаж……………………………………………………………….
2.3.1 Основной принцип метода…………………………………………….
2.3.2 Алгоритм метода……………………………………………………….
2.3.3 Методы определения поправок……………………………………….
3 Оценка рыночной стоимости кафе «Чосон»………………………….
3.1. Анализ финансового состояния………………………………………...
3.2 Оценка недвижимого имущества кафе «Чосон»………………………
3.2.1 Описание и анализ объекта оценки…………………………………...
3.2.2 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
объекта……………………………………………………………………….
3.2.3 Определение рыночной стоимости объекта………………………….
3.2.4 Согласование результатов и заключение рыночной стоимости объекта………………………………………………………………………..
Заключение………………………………………………………………….
Список литературы………………………………………………………...
1 Недвижимое имущество

1.1 Недвижимость как вид собственности

Понятие собственности. Недвижимость существует с тех пор, когда человек впервые занял участок земли для постройки жилья и выращивания продуктов питания. Он расчищал свой участок, обрабатывал землю, сеял и собирал урожай. Специфика этого труда состояла в том, что он был непо-средственно привязан к своему объекту – земле. В отличие от земледелия, другой распространённый вид трудовой деятельности древнего человека – скотоводство, не было привязано к определённому участку земли: владелец скота мог свободно выбирать место для пастбища. А для того, чтобы посто-янно заниматься земледелием, необходимы были определённые, признанные обществом нормы взаимоотношений между индивидом и окружающей соци-альной средой по поводу занимаемого им участка земли. Эти нормы ассоци-ируются с правами собственности.
Рынок недвижимости появился значительно позже, когда в обществе сформировались товарные отношения и появилась необходимость обмени-вать, продавать и покупать объекты недвижимости. Наряду с юридическими аспектами, у недвижимости появляется собственный экономический аспект. Как экономическая категория собственность представляет собой обществен-но-производственное отношение по поводу присвоения физическими и юри-дическими лицами предметов внешнего мира, как естественных, так и со-зданных человеком. Юридическое оформление экономических отношений собственности нормами права образует понятие собственности в юридиче-ском смысле как совокупность прав владельца, используемая им в своей внешней деятельности. Держатель права собственности в этом смысле назы-вается собственником [2, глава 8, статья 188].
Виды собственности. Каждый объект, находящийся во владении соб-ственника, может быть отнесён к определённому виду собственности, которая условно подразделяется, во-первых, на материальную и нематериальную собственность, во-вторых, на недвижимую и движимую собственность.
В основе деления на материальную и нематериальную формы соб-ственности лежат физические свойства имущественного объекта. С одной стороны, существуют материально осязаемые вещи, которые можно увидеть, потрогать руками, у которых можно определить основные физические свой-ства и характеристики. Это – материальная собственность. С другой сторо-ны, существуют идеальные имущественные объекты или бестелесное имуще-ство. Идеальный имущественный объект обязательно удостоверяется пись-менным документом (либо документом, исполненным на ином информаци-онном носителе), представляющим собой форму фиксации соответствующих прав на объекты, находящиеся в своей, либо чужой собственности. В каче-стве примера такого рода ценных бумаг можно назвать закладную, аренд-ный договор, коносамент. Это – нематериальная собственность или право собственности.
Материальная собственность и право собственности (нематериальная собственность) представляет собой две взаимосвязанные характеристики объекта собственности. Как сама собственность в материальной форме, так и право на неё являются результатами человеческой деятельности, имеют сто-имостную оценку и могут приносить доход.
Критерием деления собственности на недвижимую и движимую явля-ется непосредственная связь объекта с землёй. В качестве недвижимой соб-ственности рассматривается любая собственность, расположенная на поверх-ности земли и являющаяся её частью независимо от того, прикреплена она к ней физически или нет. Важнейшим признаком недвижимости является её функциональная цель – быть технологически присоединённой к земле. Все остальные материальные объекты, не обладающие подобным свойством, представляют собой движимую собственность.
Таким образом, каждый имущественный объект владения подпадает под одну из четырёх разновидностей собственности в соответствии с двумя вышеуказанными классификационными признаками:
1. Недвижимость или материальная недвижимая собственность, включает в себя земельные участки и другие уголья, продукты почвенного слоя, любое иное имущество, прикреплённое к земле и прочно с ней связан-ное, пространство над ней и содержимое недр. Основными её чертами явля-ется неподвижность в силу привязанности к земле и осязаемость как физиче-ского объекта. Как правило, объекты материальной недвижимой собственно-сти обладают индивидуальными признаками.
2. Право на недвижимую собственность или нематериальная недви-жимая собственность, есть юридическое понятие, которое означает сово-купность (набор) прав на пользование недвижимостью, она представляет со-бой выгоды, преимущества и привилегии, неразрывно связанные с владени-ем, пользованием и распоряжением недвижимостью. К этому виду собствен-ности следует отнести права пользования землёй при аренде, пожизненное владение фермой, сервитуты (права ограниченного использования одним лицом земли, принадлежащей другому лицу), лицензии, права на хозяй-ственное использование недр, водного и воздушного пространства и т.д.
3. Движимость или материальная движимая собственность, пред-ставляет собой материальные объекты владения, которые не являются неотъ-емлемой или навечно зафиксированной принадлежностью какого-либо объ-екта недвижимости, т.е. вещи, которые могут быть переносимы или перево-зимы без потери их существенных свойств или способные передвигаться са-ми. Основным критерием, отличающим материальную движимую от матери-альной недвижимой собственности, является способность менять местополо-жение (переместимость) или транспортируемость. Это – промышленное и конторское оборудование, коммерческие товарные запасы, произведения ис-кусства, драгоценности, коллекции, автомобили, суда, самолёты, мебель и домашняя обстановка, промышленные образцы, денежные средства и многое другое. В отличие от недвижимости, объекты движимой собственности в большинстве случаев не обладают индивидуальными свойствами, следова-тельно, издержки их замены на аналогичный объект относительно невелики.
4. Право на движимую собственность или нематериальная движимая собственность, представляет собой юридическое понятие, объединяющее в себе выгоды, преимущества и привилегии, связанные с владением, пользова-нием и распоряжением движимой собственностью. Примерами могут слу-жить льготные соглашения, товарные знаки, фирменные названия, заключён-ные контракты, договора на трастинг, авторские права, права на добывае-мые природные ресурсы и др.
Характеристика недвижимости. Важнейшей формой собственности является недвижимость или материальная недвижимая собственность. Под недвижимостью, в соответствии с принятым в экономических науках опреде-лением, подразумевается определённый участок земли, а также вся расти-тельность и все имущественные объекты, которые находятся на, ад или под его поверхностью и перемещение которых невозможно или способно нанести этим объектам существенный вред. Недвижимость включает в себя, с одной стороны, объекты естественного происхождения: природные ресурсы, про-дукты растительного мира, лес и т.д., а с другой, - всё то, что построено или создано руками человека: здания и сооружения, дороги, коммуникации, ин-фраструктура, рудники, шахты, водопроводные системы, установленные в зданиях подъёмники, зелёные насаждения с многолетним циклом развития, высаженные в землю семена, урожай на корню и т.д.
Для недвижимости характерным является постоянное технологиче-ское, а не случайное физическое присоединение к земле. Так, теплица, по-строенная на участке земли, становится частью этой земли, т.е. недвижимо-стью. Палатка же, раскинутая для ночной стоянки в лесу или в поле, является движимостью.
В правовом отношении отличительной особенностью недвижимости является «гласность владения». По результатам сделки обязательно состав-ляется письменный документ, как правило, нотариально заверенный и заре-гистрированный в специальном публичном реестре – поземельной книге или ином специальном реестре земельных участков и зданий [1], доступ к кото-рым имеет любой желающий. Таким способом достигается общественный контроль за принадлежностью и использованием объектов недвижимости.
Недвижимая собственность конструктивно содержит в себе физические составляющие: землю и постройки, а также совокупность имущественных (юридических) прав в отношении этих физических составляющих.
Первой составляющей недвижимости является земельный участок. Он является физической основой пространственного базиса, на котором или внутри которого размещаются все другие объекты недвижимости. С юри-дической точки зрения земля как объект собственности есть не только уча-сток территории, где проживают люди, расположены здания и произрастают растения, но одновременно и набор имущественных прав. Когда потребитель покупает участок земли, то он получает права на владение не только тем, что расположено на этом участке, но и тем, что находится под (право на полез-ные ископаемые) и над ним (право на воздушное пространство).
Вместе с тем право на землю никогда не бывает неограниченным. Государство всегда регламентирует вертикальную составляющую: недра, воздушную и водную среду. Национальные законодательства в этом вопросе существенно отличаются друг от друга. Так, в США практическое владение участком ограничивается 50 тыс. футов по землёй и 1,5 тыс. футов над зем-лёй. В большинстве стран Западной Европы права на недра принадлежат государству. Как правило, устанавливается концессионный режим разведки и добычи полезных ископаемых, основанный на предоставлении государ-ством специального разрешения. Во многих государствах месторождения полезных ископаемых, в частности сырья для атомной промышленности, юридически объявляется государственной собственностью. То же самое можно сказать и в отношении воздушного пространства. В Германии, например, к публичному воздушному пространству относится всё то, что находится выше частных интересов собственника земельного участка. В Ан-глии, согласно закону о гражданской авиации, допускаются полёты над лю-бой частной собственностью на разумной, с учётом обстоятельств, высоте. [5]
Негосударственные субъекты собственности (частные владельцы) на землю в Казахстане имеют право не на все недра, соответствующие их зе-мельному участку, а только на общераспространённые полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.д. не включаются в состав недвижимого имущества человека, так как и воздушное пространство над участком.
Важным элементом права собственности на объект недвижимости яв-ляется право на водные ресурсы. Оно регламентирует права собственности в отношении судоходных и несудоходных водных потоков, непроточных во-доёмов, подземных вод и др. Наиболее сложным из них является право соб-ственности в отношении несудоходных потоков. Относительно них суще-ствуют два типа национальных законодательств. В большинстве националь-ных законодательств имеется положение о том, что хозяйственное использо-вание несудоходных потоков не должно нарушать или уменьшать права на пользование этим потоком других лиц, владения которых расположены ниже по течению. Исходным пунктом этого законодательства является положение о том, что владелец, граничащий с потоком земли, не имеет права собствен-ности на воду. Его собственность – почва, расположенная до середины пото-ка. При замерзании воды лёд считается частью земли и поэтому принадле-жит владельцу дна потока. Второй тип национального законодательства от-даёт предпочтение в хозяйственном использовании водного потока лицу, первому ставшему эксплуатировать данный водный источник. Существуют варианты законодательства, соединяющие в себе первый и второй подходы. Права собственности относительно подземных водных потоков аналогичны национальным правам собственности в отношении несудоходных водных по-токов, а в отношении судоходных водных потоков права владельца земель-ного участка ограничиваются береговой линией.
Второй составляющей недвижимости являются усовершенствования на земле, которые достигаются путём осуществления технических, строи-тельных, мелиоративных работ, улучшающих качество территории или находящихся на ней зданий и сооружений, а также почвенного слоя. Сюда входят два компонента: постройки на земле (здания, сооружения, дороги, из-городи и др.) и усовершенствования земли (дренаж, мелиорация, газопрово-ды, сточные канавы, телефонные линии, подъездные пути и др.). Все эти ра-боты называются также развитием недвижимости.
Третьей составляющей недвижимости являются движимые кон-струкции, соединённые с недвижимостью, т.е. прикреплённые к объекту, ко-торый, в свою очередь, присоединён к земле или является её составной ча-стью. Подобное прикрепление может осуществляться как технологически, так и на основе закона или договора. К движимым конструкциям недвижимости относятся, к примеру, инженерное и лифтовое оборудование, встроенная ме-бель, отопительные системы и др. Возможны ситуации, когда один и тот же объект может выступать в качестве как движимого имущества, так и состав-ного элемента недвижимости. К примеру, посудомоечный аппарат, встроен-ный в стену дома, является элементом недвижимости, в то же время посудо-моечная машина, стоящая на кухне, является движимостью. От движимых конструкций как элементов недвижимости следует отличать движимые кон-струкции, прикреплённые к арендованной собственности по договору арен-ды, которые предназначены для целей ведения бизнеса. Эти объекты счита-ются движимостью. Если же произведённые арендатором улучшения недви-жимости неотделимы от неё, то указанные улучшения также относятся к не-движимости.
Четвёртой составляющей недвижимости является право собствен-ности, включающее в том числе право пользования, право владения, право распоряжения, право залога, право завещания и др.
В мировой практике существуют две основные системы прав, регули-рующие имущественные отношения, связанные с недвижимостью. Первая си-стема опирается на гражданское право, историческим предшественником ко-торого выступает частное римское право. Эту систему называют романо-германской, поскольку её используют в основном страны континентальной Европы, Латинской Америки, а также большинство стран Азии и Африки. Ей в целом следуют и страны Восточной Европы, а с рядом оговорок и Россия. Вторая система связана с общим правом, которая используется в Англии, в ряде стран Британского содружества наций и в США, её называют англо-американской системой. Если источником гражданского права является за-кон и административные акты нормативного характера, то источником об-щего права выступает судебный прецедент. Если гражданское право исполь-зует абстрактные утверждения правовых принципов, то общее право, имея ело с конкретным событием, обставляет его правовыми нормами. Существу-ют государства, имущественные отношения которых регламентируются как нормами гражданского права, так и нормами общего права (например, Да-ния). В некоторых государствах (например, в Канаде) на одной части терри-тории (провинция Квебек) действуют нормы гражданского права, а на дру-гой части территории – нормы общего права.
Недвижимость можно рассматривать в двух аспектах: физическом и экономическом. Со стороны физических характеристик недвижимость пред-ставляет собой отдельный пространственно расположенный объект, облада-ющий определённой полезностью, т.е. способностью удовлетворять потреб-ность конкретного пользователя в данном месте и в данный момент времени. Как физический объект недвижимость обладает следующими свойствами:
- неподвижностью, т.е. постоянством местоположения, фиксированно-стью и немобильностью;
- уникальностью, т.е. индивидуальностью, единственностью в своём роде;
- неоднородностью;
- долговечностью существования и эксплуатации.
В экономическом плане недвижимость представляет собой объект, ко-торый требует определённого потока инвестиций, направленных на его со-хранение и развитие. Он имеет определённую стоимостную оценку, может приносить своему собственнику (пользователю) доход и характеризуется следующими качествами экономического порядка:
- редкостью;
- дефицитностью;
- развитостью;
- зависимостью от местоположения объекта (влияние качества и степе-ни использования земли и объектов на ней).
Классификация недвижимости. По своему составу, функциям, спо-собности удовлетворять те или иные потребности недвижимость неоднород-на. В западной практике существуют два основных подхода к её классифика-ции: с точки зрения получения дохода от недвижимости и с точки зрения вы-полняемых ею функций. Исходя из способности приносить доход выделяют жилую, т.е. удовлетворяющую потребность в жилье, и приносящую доход недвижимость, т.е. удовлетворяющую потребность в получении постоянного потока денежных средств от её использования. Заметим, что при таком деле-нии в качестве жилой недвижимость выступает для конечного пользователя (собственника или арендатора), в то время как для собственника-предпринимателя она является собственностью, приносящей доход.
По функциональному признаку недвижимость подразделяется на жилую и нежилую. В последней, в свою очередь, выделяют коммерческую, промышленную, институциональную и рекреационную недвижимую соб-ственность, отели и мотели, а также недвижимость смешанного использова-ния.
Жилая недвижимость представлена различного рода особняками, ма-лосемейными и многоквартирными домами, предназначенными для постоян-ного проживания в них семей или отдельных индивидов. Она связана с арен-дой, строительством и эксплуатацией жилищного фонда.
Под коммерческой недвижимостью понимают постройки под рознич-ную торговлю (торговые центры), офисы для бизнеса, стоянки автомобилей, бензолонки и прочие объекты сферы обслуживания, используемые для из-влечения прибыли.
Промышленная (индустриальная) недвижимость представляет собой промышленные сооружения и инфраструктуру, действующие заводы, техно-парки, складские помещения, специализированные офисы для управленче-ского персонала и др. Для этого подвида недвижимости исключительно важ-ным является местоположение объекта недвижимости (близость к транспорт-ным артериям). Особый подраздел промышленной недвижимости составляет агропромышленная недвижимость, представленная пригодными для расте-ниеводства и животноводства земельными угодьями.
Отели и мотели представляют особый класс недвижимости. В отли-чие от жилой недвижимости, эти объекты предназначены для временного, а не для постоянного проживания. Кроме того, предложение и спрос на жильё и отели зависят от разных групп факторов.
Рекреационная недвижимость связана со сферой отдыха. Это различ-ного рода сооружения на территории курортных зон, клубы по интересам (например, деловые клубы, гольф-клубы, яхт-клубы), стадионы, плаватель-ные бассейны и другие спортивно-оздоровительные комплексы и комплексы развлечений.
Институциональная недвижимость представляет собой здания для правительственных и муниципальных органов власти, учебных заведений, больниц, санаториев и других функций специального назначения.
Недвижимость смешанного использования представляет собой ком-бинацию приведённых выше типов недвижимости. Например, здания, в ко-торых на первых этажах находятся магазины или офисы, а выше – жилые апартаменты.
Регулирование недвижимости. Собственность не является абсолют-ной. В каждой стране в отношении права собственности существуют опреде-лённые виды ограничений. Они могут исходить как от государства, так и от частных лиц. Что касается недвижимости, то эти ограничения можно подраз-делить на три основные вида: 1) налагаемые законом, 2) создаваемые её соб-ственниками, 3) налагаемые кредиторами.
1. Ограничения, налагаемые законом, связаны с суверенным правом государства на отчуждение частной собственности. Такое отчуждение земли предназначено для общественных целей (строительство общественных зда-ний, дорог, коммуникаций, осуществление жилищных проектов и др.) и осу-ществляется лишь по решению суда. Он же назначает специального уполно-моченного по оценке стоимости недвижимости, которая выплачивается в ви-де компенсации бывшему владельцу. Последний имеет право на подачу апелляции относительно величины выплаченной компенсации, если она его не устраивает. К основным ограничениям, налагаемым законом, относятся нижеследующие.
- Ограничения, связанные с зонированием, которое определяет функ-циональное предназначение земельных участков. С точки зрения пользова-телей, все участки земли подразделяются на несколько групп: предназначен-ные для проживания, коммерции, промышленного и сельскохозяйственного использования. Зональные законы регламентируют плотность населения или «проживающих семей» для данной территории, функциональное предназна-чение объектов и перевод объекта недвижимости из одного состояния в дру-гое (например, переделка офисного помещения в розничный магазин, жило-го помещения – в нежилой фонд, и наоборот).....