Банк ісі | ҚР-ғы ипотекалық несие саясаты

Мазмұны
Кіріспе.................................................................................3
1 тарау. Ипотека ақшалай кепілге салу түрі....................................................5
1.1. Ипотекалық несиелеу және оның үлгілеріне сиапттама..............................5
1.2. Ипотекалық несиенің жүйелері.......................................................................7
2 тарау. Ипотекалың несиелеу Қазақстан нарығындағы ұзақ мерзімді несие.....................11
2.1. Ипотекалық несиенің ҚР-да дамуы..............................................................11
2.2. Ипотекалық несиемен айналысатын қаржы - несиелік мекемелер...........18
3 тарау. ҚР-ғы ипотекалық несие саясаты....................................................22
Қорытынды............................................................................................................26
Пайдаланылған әдебиеттер..................................................................................29
КІРІСПЕ.
Ипотекалық несиелеу - жылжымайтын мүлікке бейімделген ең маңызды механизм. Жылжымайтын мүліктің құнына және сатып алушылардың ағымдық табыстарының деңгейі арасындағы қайшылыққа келеді. Осы жағдайда сатып алушылардың ағымдық табысы арқылы сатып ала алмайды. Ипотекалық несиелеудің жүйесі неғұрлым дамыған болса, онда жылжымайтын мүліктің нарықтық айналымы табысты болады.
Ипотека - алдамшы жай құрал: несие беруші несие береді, жеке меншік мүлігі бар қарыз алушы. Ипотекалық нарық сол елдің экономикалық жағдайын көрсетеді. Мысалы; ипотека мына жағдайларды куәландырады:
1) валютаның тұрақтылығын, ол тек қана айырбастау құнын ғана емес, тары да валюталық құнын сақтайды.
2) жеке меншіктін құндылықтарының ағымдық ақша бірлігіне және болашақтағы сұраныс меншігіне болжау жасайды. Ипотека басқа несиелік формасында, ол қарыз алушының болашаққа көз қарасын білдіреді. Осы курстық жүмыста қазіргі уақыттағы Қазақстандық нарықтағы ипотекалық несиелеудің ағымдық құндылықтарын және оның болашақта алатын орны көрсетілген.
Басында баспанаң болса, «екі қолға бір күрек» табылады. Бұл қазіргі заманғы қарапайым қағида. Ал баспана базарға барып сатып ала салатын алма, жүзім емес. Сондықтан да еліміздегі тұрғын үй проблемасын шешудің бүгінгі таңдағы бірден - бір жолы ипотекалық несиелеу жүйесімен тікелей байланысты болып отыр. Кейінгі кездері бұл жүйенің жоғары пайыздық ставкаға құрылуы, аз мерзімге берілуі және тұрмысы орта тұрғындардың жағдайына сәйкес келмеуіне байланысты кемшіліктері көп айтылып жүр.
Президент әкімшілігі сарапшыларының есептеуінше, алдағы үш жылда 200 мың отбасының немесе 1 миллионға жуық адамның ипотека мен түрғын үй жинақ жүйесін пайдалануға мүмкіндігі бар.
Бірақ тұрғын үй нарығында қазірдін өзінде сұраныс ұсынысты толық қанағаттандыра алмай отырғаны белгілі. Сондықтан, 2007 жылға дейін жыл сайын тұтынуға берілетін үйдің шаршы метрі екі есеге көбейеді. Бұл үшін 2007 жылдың соңына қарай 12 млн. шаршы метр үй салыну керек. Басқаша айтқанда, жыл сайын салынатын үй көлемі 4 млн, шаршы метрді құрамақ.
Салыстыру үшін, 2004 жылы Қазақстанда 13,5 мың үй салынған (2 млн, шаршы метр ). Бұл көрсеткіш 2003 жылғы құрылыс қарқынына қараранда үштен бірге көп. Яғни, жылдан жылға құрылыс қарқыны өсіп келеді деген сөз. Бірақ құрылыс материалдарын өзімізден шығармай, үй бағасы түседі деп үміттенуге болмайды. Қазір республикадағы құрылыс материалдарының дені Ресейден әкелінеді, біздегі нарықтың Мәскеу мен Санк - Петербургтегі бағаға тәуелді болатыны содан.
Елбасы өзінің 2004 жылғы Жолдауында тұрғын үйдің бір шаршы метрінің бағасы 350 доллардан аспасын деді. Бірақ бұл шектеу Алматы мен Астана секілді ірі қалаларға жүрмейді. Себебі үлкен қалалардағы нарық бөлек, мұнда табыс та, талап та жоғары.
Көп адам Президент Жолдауынан кейін Алматыда үй бағасының арзандауын күткен. Бірақ, өкінішке қарай, тұрғын үй базасы аз уақытқа қана құрықталып, бір айдан кейін қайтадан көтеріле бастады. Неге? Мамандардың айтуынша, жаңадан салынып жатқан үй көп болғанымен, оның бәрі шынайы сұранысты қанағаттандырып отырған жоқ. Шын мәнінде, Алматыда қазір бір үйге екі сатып алушыдан келеді. Мұндай жағдайда, әрине, сатушы өз тауарын қымбатырақ өткізуге тырысатыны белгілі. Үй бағасының ерте дегенде, 2006 жылға дейін түспейтіндігі осымен түсіндіріледі.
Ал нарық заңына сәйкес, ұсыныс сұраныстан жоғары болуы керек, Сонда тауар өткізушілердің арасында нағыз бәсеке басталады. Ал біздегі бәсеке тұтынушылардың арасында жүріп жатыр: арзан, жақсы үйді кім бірінші табады, кім қымбатырақ сатып алады тағы сол сияқты.
Тіпті, ипотеканың пайыздық өсімінің біртіндеп түсе бастауы да тұрғын үй бағасының бұрынғы қалпында қалуына себепкер болып отыр. Өйткені, ипотека өсімі төмендеген сайын, неғұрлым көп адам оның игіліктерін пайдалана алады. Яғни, сұраныс бұрынғысынша көп. Ал банктер ипотеканың аз өсімінің кем - кетігін кепілдікке қойылатын тұрғын үйдің жоғары бағасының есебінен толтырады. Тұрғын үй бағасы бұрынғысынша арзан күйінде қалып тұрса, банктердің пайыздық өсімді азайтуға келісуі екіталай еді.
Біз шетелде ипотеканың пайыздық өсімі төмен дейміз. Бірақ ондағы үй бағасының қымбат екенін ескере бермейміз. Сондай – ақ, ондағы азаматтардың жылдық табысы да біздікінен әлдеқайда жоғары. Сондықтан да ипотека арқылы үй алуға екінің бірінің мүмкіндігі бар. Ал біздегі ипотеканың алғашқы кездегі өсімі, түрғын үйдің қазіргі шынайы бағасы азаматтардың түрмыс мүмкіндігіне сай қарастырылмаған. Президент өз Жолдауында үш - төрт жыл ішінде 200 мың отбасын үймен қамтамасыз етуге уәде берсе де, шын мәнінде үйсіз - күйсіз жүргендер одан әлдеқайда көп болуы мүмкін.
І тарау. Ипотека ақшалай кепілге салу түрі.
1.1. Ипотекалық несиелеу және оның үлгілеріне сипаттама.
Ипотекалық несие банктерден берілетін ұзақ мерзімді несиенің бір түрі болып табылады. Ипотекалық несие дегеніміз қозғалмайтын мүліктерді сәйкес учаскелерімен бірге кепілге ала отырып берілетін несие.
Нарықтық экономика жағдайында несиенің бұл формасы несиелер бойынша келісім - шарттың сенімділігін қамтамасыз ету үшін белсенді түрде пайдаланылады. Ипотекалық несиелеу кезінде кепілге алынатын мүліктерге мыналар жатады:
1. аяқталмаған құрылыс;
2. кәсіпорын ғимараты;
3. тұрғын үйлер.
Ипотекалық несие қаржыландырудың сенімді көзі ретінде банктік нарықта маңызды рөл атқарады.
Ипотекалық несиелеуді ұйымдастыру жүйесінің шет ел тәжірбиелерінде әрекет етіп отырған негізгі үлгілері бар. Ипотекалық несиелеудің біршама қарапайым және біршама жетілген үлгісі шартты түрде айтсақ, «қарапайым-ашық үлгі». Бұл үлгінің бастапқы принциптік сипатына тоқталсақ, ипотекалық ссудаларға деген барлық клиенттердің жалпы өтініші банктің меншікті және сырттан тартылған қapaжaттapы: депозиттерде жатқан клиенттердің қаражаттары; банкаралық несиелер және тағы да сол сияқты есебінен қамтамасыз етіледі.
Қарапайым ашық үлгінің екінші бір принциптік сипаты ипотекалық ссудалар бойынша белгіленетін пайыз мөлшерлері елдегі несие - қаржы нарығындағы жалпы жағдайға тікелей тәуелді болып табылады. Бұл тәуелділік банктердің ипотекалық несиелеуге байланысты олардың активтеріне және ауқымына мәнді әсер етеді.
Бұл қарастырылған үлгіден ажыратылатын келесі үлгі «кеңейтілген ашық үлгі» деп аталады. Бұл үлгі бойынша банктердегі ипотекалық несие жүйесі үшін несиелік ресурстардың қалыптасуы арнайы ұйымдастырылған, жылжымайтын мүліктермен қамтамасыз етілген екінші реттегі бағалы қағаздар нарығы арқылы жүзеге асырылады. Кеңейтілген ашық үлгісі тек кеңейтілген ипотекалық нарық құрылымының құрылған жағдайында, екінші нарықта айналыста жүретін бағалы қағаздардың эмиссиясына мемлекет тарапынан көмек көрсетілетін және жиі бақылауға алу жағдайында ғана іске асырылады. Бұл үлгі іс жүзінде тұрақты экономикасы бар елдерде кеңінен таралған. Әсіресе, бұл үлгінің дамуы Америка Құрама Штаттарында қанат жайды. Осындай себептерге байланысты бұл үлгіні көбіне «ипотеканың американдық үлгісі» деп атап кеткен.
Американдық үлгінің қағидасы бойынша әр жылда белгілі бір табысы бар адам тұрғын үйдің құнын жартылай нақты ақшамен, ал қалған бөлігін клиенттің иелігінде бар немесе сатып алғалы отырған жылжымайтын мүлікті кепілге ала отырып, бірден тұрғын үй ала алады. Мұндай несиенің қайтарылуы ипотеканың типіне және қарыз алушының әр жылдық табысына байланысты 15-30 жылдың ішінде жүзеге асырылады.
Бұл тұрғын үйді қаржыландыруды ұйымдастыру үлгісінің дамуы берілген ипотекалық салынған мүлік актілерін сатуға мүмкін болатын нарықтың болуын талап етеді. Американдық үлгі ипотекалық эмиссиондық компаниялар үшін ұзақ мерзімді қаржы тәуекелі мәселесін шешетін қолайлы тәсіл ретінде көптеген банктерді өзіне тартады.
Ипотекалық несиелеудің үшінші үлгісі - «балансталған автономды үлгі». Бұл үлгінің ең басты белгісі оның қызметінің жинақ - ссуда принципіне негізделуінен көрінеді. Мұндай принцип барысында банктердің жиынтық несиелік портфелі капиталдардың ашық нарығынан қарызға алу арқылы емес, оның орнына өзара кассалық көмек бойынша болашақ қарыз алушының қаражаттарын тарту есебінен құрылады. Бұл үлгі бойынша қарыз алушы алдын - ала өзінің уақытша бос қаражаттарын сұрайтын несиенің жартылай сомасы мөлшерінде жинақтағаннан кейін барып ссуда алуға құқылы.
Мұндай шектеулілік басқа үлгілермен салыстырранда басты кемшілік болып табылады. Өйткені, бұл үлгі нақты қарыз алушының жылжымайтын мүлікті сатып алудағы мүмкіндігін кешеуілдетеді.
Бірақ та, бұл балансталған автономиялық үлгінің өзіндік артықшылығы да бар, яғни бұл үлгі жалпы қаржы - несие нарығының жағдайына тәуелсіз. Балансталған автономиялы үлгінің іске асырылуы барысында ипотекалық банк үшін қай жерден және қандай бағада несиелік ресурс табу сұрағы мазаламайды, банкке тек өзінің көрсететін қызметі үшін ақыл - ойға сыйымды маржаны белгілеу ғана қажет. Құрылыс қаражаттары салымы бойынша табыс мөлшері және несиені пайдаланғаны үшін төленетін пайыз мөлшері еркін жағдайда белгіленеді. Банк мақсаты жинақтарға табыс төлемей - ақ сол төленетін табыс мөлшерінде несиенің бағасын қысқарта белгілеуіне болады. Мысалы, жинақтарға төленетін табыс 10%, ал несиеге қойылатын пайыз мөлшері 13% десек, онда банк жинаққа төленетін табысты несие бағасынан шегеру арқылы маржаны 3% деп хабарлайды.
Демек, бұл үлгі қарызға алатын ақшалардың нарықтық бағасына да, сол сияқты бұл бағаның жалпы деңгейіне тәуелсіз болып табылады. Осы үлгінің бұл сапасы экономикасы тұрақсыз елдерде ипотекалық несиелеудің дамуы үшін аса маңызды.
Қазіргі кезде Германияда бұл үлгі іс жүзінде кеңінен қолданылуда. Мұнда (қорлану) құрылыс қаражаттары механизімімен нақты азаматтарды несиелеу механизміндегі сондай - ақ, тұрғын үй жағдайын жақсартуға мақсатты қаражат жинақтау және пайдаланумен байланысты болатын азаматтардың инициативасына қаржылық қолдау көрсетуге байланысты мемлекеттік механизмдердегі сәйкестіктерді ескеретін, барлық елді қамтыған «құрылыс жинақтарының жүйесі» құрылған.
Осы құрылыс қаражаттары жүйесінің ең басты бір артықшылығы - оның шегінде пайдаланылатын мақсаты құрылыс қаражаттарына, берілетін несиеге байланысты есептелетін пайыз мөлшері автономиялық болғандықтан да, несие - қаржы нарығының жалпы жағдайынан тәуелсіз болып табылады.
1.2. Ипотекалық несиелеудің жүйелері.
Ипотеканың инвестициялық жүйесі жинақтау механизмін және ұзақ мерзімге несиені жоғары емес процентті бөліп төлеуге алдын - ала қарастырады. Ипотекалық ссуда тұрғын үйлерді салуға және қайта жоспарлауға және өндірістік иеленуді қаржыландыру үшін пайдаланады. Ссуданы қарыз алушы сұралған бір құрылыстың ортақ иесі болуы керек және басым көпшілік оқиғаларда берілген қарыздық тұрақ ссудасының сенімді болуына сенімін тудырады. Сенімділікті қорғау үшін мынандай принциптермен қамтамасыз етіледі:
1. Мамандандырылған принцип белгіленген қарыздық құқықты белгіленген тұраққа жеке ерекшеліктерін және құқықтық ережелер ипотекалық кітаптарда белгіленген.
2. Қайтарылмайтын принципі барлық ипотекалық кітап мазмұны бойынша құқықтық жақтарын иеленген,
3. Ашық сенім қағидасы барлық қызыққан жақтарға сенімділік қамтамасыздандырылады.
4. Қолданылмайтын қағидасы қарызды сөндіру ипотекалық кітаптың құқығына енгізілген.
Қазіргі уақытта бірнеше ипотекалық жүйенің түрі қалыптасты. Оның бірі коммерциялық салушыға арқа сүйейді, оларға қозғалмәйтын мүлік қолданылған мүлік ретінде емес, тауар және табыс көзі ретінде келтіріледі. Осы жүйе ипотекалық элементтерді және несиелерді дайындау жаңа объектілік құрылысқа кепілдікке беріледі.
Басқа жүйе кепілсалымды дайындау негізі қозғалмайтын мүлікке және сол арқылы жаңа құрылысқа несие алады. Кепілсалым қозғалмайтын мүліктің бағасына, жаңа құрылыс бағасына амортизациялық есебінен және болжамдалған аяқталған жұмыстың нарықтық бағасының кепілсалымы ашылады. Егер де қозғалмайтын мүліктің нарықтық бағасы жаңа құрылыстық құнынан төмен болса, онда салушыға қозғалатын мүлікті сатып алуға және несиені өтеуге арналған қосымша төлем төленуі тиіс,
Ипотекалық несие жүйесінің басқа түрінде қосымша қаржыландыру көздерінің банктік несиенің кепілсалымын қолдануын көздейді. Приватизациялық сертификаттарда, датациялық муниципатитеперді, кәсіпорындардың қаржылық құралы және азаматтардың қосымша жердің участкілеріне, дачаларға, гараж және тағы басқа қозғалмайтын мүліктерге беріледі немесе қолданылады.
Шарттың қортындысы посредниктік фирма арқылы немесе сату, сатып алу аукционы арқылы қозғалмайтын мүліктің меншік құқығына, жаңа құрылыс мерзіміне қалдыру, жаңа құрылыс есебінің фьючерлік қозғалатын мүліктің сатылғанынан түскен табысты қаржыландырады. Осы жүйе коммерциялық тәуекелділікті төмендетеді, құрылыс бағасының тұрақсыздылығына байланысты.
Ипотекалық мүлік қарыз алушыға, құқықтық меншікке немесе толық шаруашылық кіріспесіне тән болуы қажет. Ипотека барлық меншік иеленушілердің келісімімен жазбаша түрде белгіленеді. Ипотекалық несие алу үшін ипотекалық келісім - шарттқа отыру қажет. Ипотекалық келісім - шарт мемлекеттік регистрациядан өткеннен кейін күшіне енеді.
Ипотекалық мемлекеттік регистрация қарыз алушының өтінішімен кепілсалым және документтердің берілуімен жүзеге асырылады және регистрация үшін мемлекеттік баж төленгенін растайды. Ипотека документтерінің 15 күн ішінде, өзінің тіркелуіне қажетті органдарда тіркелуі қажет. Тіркелу күні документтердің түскен күнінен басталады. Тіркелу записіне мыналар жатады: кепілдік беруші туралы мәлімет, ипотека мүлкі туралы мәлімет, алдынғы ипотеканың болуын және ипотекалық міндеттерінің мерзімділік әрекеттерін нақты көрсету.
Ипотекалық тіркеу мәліметі кепілсалымға да енгізіледі. Онда органның толық аты-жөні, ипотеканың тіркелген күні және орны, тіркелген нөмірі көрсетілуі қажет. Осы мәліметтер мекемелердің мөрлерімен және мекемелердегі лауазымды тұлғалардың қолымен куәландырылады.
Ипотекалық тіркеу ашық түрде ипотекалық объектілердің тіркелуін жүзеге асыратын тұлғалар тіркелу запистарының копиясын алуға құқығы бар. Ипотека туралы тіркелу записі кепілсалым ұстаушының өтініші бойынша өтеледі. Залог ұстаушының басқа тұлғаға кепілсалымды беруге құқығы бар. Бірақ осындай құқықтың берілуі біруақытта сол тұлғаның құқығымен қамтамасыз етілген ипотекалық келісім - шартпен жүзеге асырылады.
Республика президентә Нұрсұлтан Әбішұлы Назарбаевтың айтуынша, Тұрғын үй бағдарламасы екі сала бойынша жүзеге асады: біріншісі 2005 жылдың 1 қаңтарынан бастап іске қосылатын ипотека жүйесі. Яғни, бұған дейін де тиімді жұмыс істеп келген ипотека рыногын мемлекет өз қарамағына алып, оны жаңа деңгейге көтермек. Бұл дегеніңіз - алғашқы жарнаны 10 пайызға дейін, өсімді 9 пайызға дейін түсіріп, несие беру мерзімін 20 жылға дейін ұзарту. Бұл өзгерістер тұтынушыға қаншалықты жағымды әсер етпек, оны уақыт көрсетеді.
Екінші сала - тұрғын үй жинақ жүйесі. Мұндағы алғашқы жарна баспананың жалпы құнының 25 пайызын құрайды, ал пайыздық өсім – 4-6-дан аспауы керек. Несие беру мерзімі 25 жылға дейін.
Жинақ жүйесі бойынша жұмыс істеуге тәуекел еткен адам азы үш жыл бойы (одан да көп уақыт жинаса да болады) айлық табысының бір бөлігін банкке аударып отырады. Жыл аяғында банк жиналған қаржы бойынша оған өсім қосып, ал мемлекет өз тарапынан сыйақы тағайындайды. Осылайша, үш жыл ішінде алғашқы жарнаға қажетті қаржы жинақталуы керек. Қаржыны алдын - ала үй сатып алуға, оны ауыстыруға, жөндеу жұмыстарына, үй салуға, тіпті жер сатып алу үшін жинауға болады.
Тұтынушы үшін бір оңтайлысы - кез келген уақытта ол өз жоспарынан бас тартып, Тұрғын үй жинақ банкісімен жасалған келісім -шартты бұзуына болады. Бұл жағдайда тұтынушы осы уақытқа дейін жинаған ақшасын, оған қоса банк тарапынан қосылған өсімді де алып кетеді. Ал мемлекет тарапынан белгіленген сыйақы тек егер жиналған ақша банкте бес жылдан артық уақыт жатқан жағдайда ғана тұтынушы қолына тиеді.....