Оценка объекта недвижимости для цели ипотечного кредитования

Содержание
Введение……………………………………………………………………………..

1 Зарождение института ипотеки………………………………………………...
1.1 Сущность ипотечного кредитования…………………………………………...
1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике…………………………………………….................................................
1.3. Ипотечный договор……………………………………………………………
1.4 Ипотечное свидетельство……………………………………………………..
1.5 Последствия не выплаты банку……………………………………………….
1.6 Прекращение ипотеки…………………………………………………………

2 Современное состояние и развитие ипотечного кредитования в РК........
2.1 Жилищная ситуация в РК до начала реализации системы ипотечного жилищного кредитования……………………………………………………….....
2.2 Внедрение и развитие ипотечного кредитования в РК……………….……..
2.3 Современное состояние правовой и организационной базы для развития системы жилищного финансирования в РК за последние годы……….….….....

3 Ипотечные операции коммерческих банков……..……………..……..........
3.1 Основные модели ипотечных рынков…………………………..………..…...
3.2 Виды ипотечных займов……………………………………………....…….....
3.2.1 Традиционная закладная со сроком погашения в 30 лет…..…………..…..
3.2.2 Закладная с быстрым сроком погашения в течении 15 лет……………......
3.2.3 Закладная с повышающейся суммой выплат в счет погашения долга…...…………………………………………………………………….………
3.2.4 Закладная с возрастающим собственным капиталом ( GEM )………….....
3.2.5 Закладная с изменяемой процентной ставкой ( ARM)…………………….

4 Оценка объекта недвижимости для цели ипотечного кредитования........
4.1 Основные условия ипотечного кредитования……………..…………………
4.2 Порядок оформления ипотечного займа для приобретения жилья в рамках городской программы ипотечного кредитования жилищного строительства…………………………………………………………………….....
4.3 Подходы используемые при оценки недвижимости для цели ипотечного кредитования………………………………………………………………………..
4.4 Оценка объекта недвижимости на примере квартиры…………………….....

Заключение..…………………………………………………………………….....
Список литературы.………………………………………………………………
Приложение 1…………………………………………………………………….....
Приложение 2…………………………………………………………………….....
Приложение 3…………………………………………………………………….....
1 ЗАРОЖДЕНИЕ ИНСТИТУТА ИПОТЕКИ

Мировой опыт развития стран свидетельствует о том, что практически все страны в разной мере подвергались кризисам, переживали экономические трудности. Во все времена самым живучим экономическим механизмом для поднятия платежеспособного спроса населения является тот, который приносит заметные выгоды, развивает рынок недвижимости, следовательно, вытаскивает экономику из пропасти. Таким эффективным рычагом для привлечения капиталов была и остается в настоящее время ипотека.
История ипотечного кредитования уходит корнями в глубь цивилизации. Ипотека впервые стала развиваться в Греции в VI веке до нашей эры. Тогда впервые заимодавец принял земельный участок должника в качестве обеспечения своего займа: на границе земельного участка должника был установлен столб, на котором было написано, что данный земельный участок взят в залог на такую-то сумму и на определенный срок. Этот столб был назван греческим словом "ипотека", что значит подставка. Древние римляне переняли институт ипотечного кредитования у греческих колоний, и затем свое новое развитие институт ипотеки получает в Римской империи. В I в. н. э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (II в. н. э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков. Уже тогда существовало около 50 банков и действовало более 800 ростовщических и меняльных контор. Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV, во Франции - с конца XVI века. Это был второй всплеск развития ипотеки. Тогда на кредитовании сделали свои состояния итальянские банкиры Медичи и немецкие Вейзеры. Подобная форма кредитных отношений, при которой степень риска для обеих сторон сведена к минимуму, действовала и на территории дореволюционной России.

1.1 Сущность ипотечного кредитования

Сущность ипотечного кредитования недвижимости можно разделить на несколько этапов:
• Приобретатель выбирает понравившуюся ему недвижимость;
• Продает старую, имеющуюся у него недвижимость, и гасит часть стоимости новой недвижимости. При наличии суммы первоначального взноса Приобретатель может не продавать старую недвижимость;
• На недостающую часть стоимости новой недвижимости берется кредит в банке под залог новой, приобретаемой им недвижимости;
• Приобретатель владеет и пользуется новой недвижимостью и постепенно в течение определенного срока, установленного в договоре с банком, гасит кредит и выплачивает банку вознаграждение за пользование заемными денежными средствами.
• По истечении срока, установленного банком, если выплаты произведены в полном объеме, приобретатель становится собственником жилья.
Конечно же, существует риск того, что из-за изменившихся обстоятельств приобретатель может не суметь рассчитаться с банком за кредит, полученный для покупки недвижимости.
В этом случае, заложенная недвижимость реализуется банком с публичных торгов. После продажи недвижимого имущества банк забирает невозвращенную часть кредита, вознаграждение и неустойку. Также банк имеет право получить возмещение издержек, которые были понесены при реализации имущества на публичных торгах.
Оставшаяся сумма остается в собственности у приобретателя. Приобретатель, который не сумел рассчитаться с банком за кредит, может упредить продажу недвижимости с публичных торгов. Для этого приобретатель должен найти покупателя на недвижимое имущество и договориться с банком о погашении кредита за счет средств вырученных от продажи.
Как правило, банки дают согласие на предложение приобретателя перепродать квартиру для погашения займа.
Для правильного поведения участников ипотечных отношений необходимо представлять существо вопроса: что же такое ипотека и каковы ее особенности?
В соответствии с действующим законодательством под ипотекой недвижимого имущества понимается ЗАЛОГ недвижимости с оставлением его во владении и пользовании залогодателя. [ 1]
То есть ипотека недвижимости это вид залога, используемого при кредитовании покупки недвижимого имущества.
Залогодержателем выступает лицо, предоставившее заем для покупки недвижимости.
Залогодателем является получатель займа, который на заемные средства покупает недвижимость и оформляет ее залог (ипотеку) перед залогодержателем. При этом, как было указано, что на весь период залога право владения и пользования недвижимостью сохраняется за залогодателем (покупателем).
Указанный способ покупки недвижимости является очень удобным для приобретателя и поэтому получил большое развитие в странах с развитой рыночной экономикой.
В Казахстане ипотечные отношения регулируются Указом Президента РК от 23 декабря 1995 года «Об ипотеке недвижимого имущества». [ 2]
По оценке авторитетных иностранных правоведов названный закон является весьма успешным правовым регулятором, который позволил Казахстану добиться лидирующих позиций в развитии ипотеки среди стран СНГ.
Возвращаясь к правовой природе ипотеки, необходимо подчеркнуть, что это способ обеспечения обязательства заемщика перед банком на основании статьи 292 Гражданского Кодекса РК. [ 3]
Обеспечение исполнения обязательства должника с использованием залога имущества создает для кредитора более благоприятные условия, т.к. предоставляет возможность реального удовлетворения требований в случае неисполнения должником обязательств (при не возврате кредита) за счет заложенного имущества.
Таким образом, ипотека, установленная в обеспечение договора ипотечного займа, обеспечивает:
• Уплату залогодержателю (Банку) основной суммы долга по договору ипотечного займа;
• Если договором не установлено иное, уплату кредитору (Банку) причитающегося ему вознаграждения за пользование кредитом;
• Если в договоре не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя (Банка) в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, включая;
- возмещение убытков, причиненных неисполнением, просрочкой или иное ненадлежащее исполнение основного обязательства;
- неустойку за неправомерное пользование чужими деньгами,
предусмотренную основным обязательством, либо законодательными актами.
При этом дополнительно необходимо иметь в виду, что ипотека обеспечивает также:
- возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
возмещение расходов по реализации заложенного имущества;
Если залогодержатель (Банк) вынужден был нести расходы по содержанию и охране заложенного имущества, возмещение залогодержателю таких расходов также обеспечивается за счет заложенного имущества.
Ипотека может быть оформлена в виде двух разных документов: ипотечного договора и ипотечного свидетельства.



1.2 Роль ипотечного кредитования в условиях перехода к рыночной экономике

Ипотечное кредитование – это залог недвижимого имущества при получении займа в банке, дающее право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества;
Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит, выдаваемый банками под заклад недвижимого имущества, право собственности на которое переходит на время кредитования к кредитору, хотя само имущество находится в пользовании заемщика;
Долгосрочный ипотечный кредит - это кредит, выданный банком физическому лицу на цели приобретения готового жилья (квартиры, жилого дома) на срок от 3 и более лет под залог приобретаемого жилья в качестве обеспечения обязательств заемщика.
Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. Для постоянного роста совокупного производства, и, следовательно, совокупного дохода и совокупного потребления необходимо, чтобы часть сбережений от совокупного дохода направлялась через инвестиции в развитие производства. Тогда может возникнуть цепная реакция наращивания экономических показателей.
Одной из наиболее значимых проблем является проблема "конвертируемости" материальных активов в наличные и депозитные средства, в ценные бумаги. Особо значимым механизмом такой "конвертации" является ипотека из-за капитала, который входит в понятие "недвижимость", и наличия у недвижимости уникального свойства -неспособности перемещаться через границу. Ипотека является не только важнейшим механизмом решения жилищной проблемы, но и важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.
Не случайно “новый курс” Рузвельта начался с развития кредитования домовладельцев (жилищная ипотека). Так было не только в США, но и в других странах, где оздоровление экономики, как правило, сопровождалось развитием ипотечного кредитования.
Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.
Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.
Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.
Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.
Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.
Ипотечные банки на национальном уровне обычно объединяются в ассоциации. Создание в рамках ассоциации ипотечных банков дополнительных резервов, гарантирующих вклады, помещенные в ипотечные банки, также укрепляет банковскую систему.
Существует еще одна важная сторона влияния системы ипотечного кредитования на стабильность банковской системы, связанная с функционированием вторичного рынка ссуд, обеспеченных закладными. Этот рынок способствует переливу капитала в более рентабельную сферу экономики (диверсификация банковского капитала), а также уменьшает разницу между процентными ставками в различных географических районах, что способствует формированию единой цены капитала в масштабе страны.
Поэтому на данном этапе развития Республики Казахстан необходимо уделять должное внимание развитию системы ипотечного кредитования. Т.к. развитие данной системы - это очередной шаг в развитии рыночных отношений в Казахстане.
Таким образом, значение ипотеки для экономики страны заключается в следующем:
- вовлечение капиталов в виде недвижимости в хозяйственный оборот через механизмы залога, через вторичный рынок закладных ценных бумаг - существенный фактор оздоровления экономики;
- рынок недвижимости “связывает” значительную часть денежных средств и этим самым является важным антиинфляционным фактором. Например, в США 25% дохода среднего американца уходят на оплату долгов по недвижимости,
- денежные средства населения, включаемые в недвижимость, фактически включаются в развитие села, города, местного строительного комплекса, в создание и поддержку рабочих мест, а не уходят на сторону (например, не финансируют зарубежных производителей через покупку импортных потребительских товаров);
- применительно к работе банков освоение технологии кредитования под залог, в особенности под залог недвижимости, позволяет сделать шаг к общепринятой в мире системе обеспечения гарантий возвратности кредитов.
Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в Казахстане.

1.3 Ипотечный договор

Ипотечный договор должен заключаться в письменной форме и подписываться залогодержателем и залогодателем, а также должником, если залогодатель не является должником.
В соответствии с Указом договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая должна осуществляться по месту нахождения недвижимости. [ 2]
Отказ в государственной регистрации договора об ипотеке либо уклонение от регистрации могут быть обжалованы заинтересованными лицами в суд.
Законодательство не требует нотариального удостоверения ипотечного договора. Оно осуществляется по желанию сторон.
Ипотечный договор должен содержать:
1) имя физического лица (полное наименование для юридического лица) и место жительства физического лица ( место нахождения для юридического лица) залогодателя и залогодержателя, а также должника, если залогодатель ( вещный поручитель) не является должником по основному обязательству;
2) существо основного обязательства, его размер и сроки исполнения;
3) опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
4) наименование права, в силу которого недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю (право собственности, право хозяйственного введения и другие);
5) иные условия, относительно которых по заявлению любой из сторон в ипотечном договоре должно быть достигнуто соглашение и которые не запрещены законодательством.
Если основное обязательство подлежит исполнению по частям, в ипотечном договоре должны быть указаны сроки или периодичность соответствующих платежей и их размеры, либо условия, позволяющие определить эти размеры.
При заключении ипотечного договора залогодатель обязан предупредить залогодержателя (банк) обо всех известных ему к моменту регистрации ипотечного договора правах третьих лиц на заложенное имущество.
В противном случае залогодержатель (банк) имеет право потребовать досрочного исполнения обязательства либо изменения условий ипотечного договора.
Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. На всех экземплярах ипотечного договора делается отметка о выдаче ипотечного свидетельства.

1.4 Ипотечное свидетельство

Права залогодержателя могут подтверждаться ипотечным свидетельством. Ипотечное свидетельство выдается в единственном экземпляре и остается у банка (залогодержателя).
Ипотечное свидетельство является ордерной ценной бумагой, фиксирующей права его владельца на залог имущества, указанного в договоре ипотеки, а также на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.
Права по ипотечному свидетельству могут быть переданы другому лицу путем совершения на ипотечном свидетельстве передаточной надписи.
Ипотечным залогодержателем по соглашению с залогодателем на ипотечном свидетельстве может быть сделана специальная залоговая передаточная надпись, дающая залогодержателю ипотечного свидетельства право по истечении определенного срока продать ипотечное свидетельство с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
Ипотечное свидетельство должно содержать:
1.Слова «Ипотечное свидетельство», включенные в название документа;
2. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения)
залогодателя;
3. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения)
залогодержателя;
4. Имя (наименование) и место жительства (место нахождения) должника, если должник по основному обязательству не является залогодателем;
5. Дату и место заключения ипотечного договора;
6.Указание суммы основного обязательства и размера
них либо условия, позволяющие их определить;
7.Указание срока уплаты суммы основного обязательства и вознаграждения, если они подлежат уплате, а если эта сумма или вознаграждение подлежат уплате по частям- сроков или периодичности соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие их определить;
8. Опись и местонахождение заложенного недвижимого имущества;
9. Наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
10.Указание на то, имеются ли на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества, другие ипотечные свидетельства, за исключением ипотечных свидетельств по договорам ипотечного жилищного займа, сдано ли это недвижимое имущество или его часть в аренду, обременено или не обременено оно иным образом;
11 .Подпись залогодателя;
12.Дату выдачи ипотечного свидетельства.
Несоблюдение этих требований, а также наличие подчисток и исправлений делает ипотечное свидетельство недействительным.
Выдача ипотечного свидетельства и его последующая передача другим владельцам подлежит государственной регистрации по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.
Владелец ипотечного свидетельства при осуществлении своих прав обязан предъявить его залогодателю.
Если залогодатель исполнит свои обязательства, он вправе требовать передачи ему ипотечного свидетельства.
При исполнении денежного обязательства, обеспеченного ипотекой по частям, на ипотечном свидетельстве должны делаться отметки об исполнении соответствующей части обязательства. Отметка об этом должна производится не реже одного раза в год.
По общему правилу нахождение ипотечного свидетельства у залогодержателя (банка) означает, что обязательство, обеспеченное ипотекой, не исполнено. Напротив, нахождение ипотечного свидетельства у залогодателя свидетельствует, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено. Ниже приводиться образец свидетельства о государственной регистрации ипотеки.....