Правовые аспекты оценочной деятельности в РК и порядок оценки залога

Содержание
ВВЕДЕНИЕ…………………………………………………………………………...4

1 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ……………………………………...…7
1.1 Законодательство РК в области залога ……...………………………………..7
1.2 Правовые особенности залога земли в Германии…………………………….20
1.3 Правовые особенности залога земли в России………………………………..24
1.4 Правовое положение залога земли в США ………………………………...…40

2. ОСНОВНЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЛИ………………………..…...……47
2.1 Земельные ресурсы Казахстана..........................................................................47
2.2 Рынок земли и его отличительные черты……………………………………..52
2.3 Условие и факторы ценообразования на рынке земли……………………….60

3. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РК И ПОРЯДОК ОЦЕНКИ ЗАЛОГА ……………………………………………………66
3.1 Оценочная деятельность в РК…………………………………………………66
3.2 Особенности оценки земли в рыночных условиях……………………….…..71

4. ПРАКТИКА ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА…………………..…….…78
4.1 Характеристика объекта…………………………………………………...……78
4.2 Подходы к оценке, методы, стандартизация оценки и определение рыночной стоимости………………..………………………………………………………….79
4.3 Результат оценки………………………………………………………….……82

ЗАКЛЮЧЕНИЕ……………………………………………………………….……84
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ……………………………….87
1. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ДЕЛ В ОБЛАСТИ ЗАЛОГА В РЕСПУБЛИКЕ КАЗАХСТАН И ДАЛЬНЕМ ЗАРУБЕЖЬЕ

1.1 Законодательство РК в области залога

Залогом признается такой способ обеспечения исполнения обязательства, в силу которого кредитор (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником обеспеченного залогом обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодатель), за изъятиями, установленными настоящим Кодексом.
Залогодержатель имеет право получить на тех же началах удовлетворение из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества, независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение не произошли по причинам, за которые залогодержатель отвечает[11].
Залог предприятий, зданий, сооружений, квартир, прав на земельные участки и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется Законом Республики Казахстан об ипотеке недвижимости. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда Законом Республики Казахстан об ипотеке не установлены иные правила.
Залог подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего водного плавания, судов плавания "река-море" (ипотека судна) регулируется специальными законодательными актами Республики Казахстан. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке судна в случаях, когда специальными законодательными актами Республики Казахстан не установлены иные правила.
Требования части первой настоящего пункта распространяются также и на строящиеся морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания "река-море".
Основания возникновения залога
Залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании законодательных актов при наступлении указанных в них обстоятельств, если в законодательных актах предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
Правила настоящего Кодекса о залоге, возникающем в силу договора, соответственно применяются к залогу, возникающему на основании законодательных актов, если законодательными актами не установлено иное.
Предмет залога
Предметом залога может быть любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением вещей, изъятых из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законодательными актами.
Право залога может быть договором распространено на имущество, которое поступит в собственность или хозяйственное ведение залогодателя в будущем.
Залог отдельных видов имущества, в частности имущества граждан, на которое не допускается обращение взыскания, может быть законодательными актами запрещен или ограничен.
Деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.
Залог ценных бумаг акционерных обществ (в том числе банков), других лиц осуществляется с учетом законодательства о ценных бумагах.
Требования, обеспечиваемые залогом
Если иное не предусмотрено договором или законодательными актами, залог обеспечивает требование в том его объеме, какой оно имеет к моменту фактического удовлетворения, включая вознаграждение (интерес), возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, неустойку (штраф, пеню), необходимые издержки по содержанию заложенного имущества, а также возмещение расходов по взысканию.
Залог может устанавливаться в отношении требований, которые возникнут в будущем при условии, если стороны договорятся о размере обеспечения залогом таких требований.
Виды залога
Ипотека - вид залога, при котором заложенное имущество остается во владении и пользовании залогодателя или третьего лица.
Предметом ипотеки могут быть предприятия, строения, здания, сооружения, квартиры в многоквартирном доме, транспортные средства, космические объекты, товары в обороте и другое, не изъятое из гражданского оборота, имущество.
Отделимые плоды могут быть предметом ипотеки только при условии, если они не становятся с момента отделения объектом прав третьего лица. Ипотека предприятий, строений, зданий, сооружений, квартир в многоквартирном доме, транспортных средств и космических объектов подлежит регистрации в органах, осуществляющих регистрацию таких объектов.
Заклад - вид залога, при котором заложенное имущество передается залогодателем во владение залогодержателя.
С согласия залогодержателя предмет залога может быть оставлен у залогодателя под замком и печатью залогодержателя. Предмет залога может быть оставлен во владении залогодателя с нанесением знаков, свидетельствующих о залоге (твердый залог).
При залоге прав предметом залога являются имущественные права, которые могут быть отчуждены, в частности, арендные права на предприятия, строения, здания, сооружения, право на долю в имуществе хозяйственного товарищества, долговые требования, авторские, изобретательские и иные имущественные права.
Залог прав на земельный участок, а также прав на иные природные ресурсы допускается в пределах и на условиях, установленных земельным и иным природноресурсовым законодательством.
Срочное право может быть предметом залога только до истечения срока его действия.
Должник заложенного права должен быть уведомлен о залоге.
Если закладываемое право подтверждается документом, договор залога может быть оформлен передачей правоустанавливающего документа.
При залоге имущественного права, удостоверенного ценной бумагой, она передается залогодержателю либо размещается в банке, если договором не предусмотрено иное.
Если иное не установлено договором о залоге, деньги, являющиеся предметом залога, размещаются в банке.
Вознаграждение (интерес), причитающееся за данные деньги, принадлежит залогодателю.
Залог имущества, находящегося в общей собственности
Имущество, составляющее общую собственность, может быть передано в залог только с согласия всех собственников. Право на долю в общем имуществе может быть самостоятельным предметом залога.
Залогодатель
Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо.
Залогодателем вещи может быть ее собственник либо с согласия собственника лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения, если иное не предусмотрено законодательными актами.
Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право.
Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законодательными актами или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Страхование заложенного имущества
Договором или законодательными актами на залогодержателя может быть возложена обязанность страховать переданное в его владение заложенное имущество.
Страхование заложенного имущества, которое остается в пользовании залогодателя, возлагается на последнего.
При наступлении страхового случая право требования по договору страхования заложенного имущества у залогодателя возникает только в случае отказа от него залогодержателя.
Если сумма страховой выплаты превышает сумму обязательства, обеспеченного залогом, залогодержатель обязан в течение трех банковских дней с момента ее получения перечислить разницу залогодателю.
В договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество и допустимость его использования.
Договор о залоге должен быть заключен в письменной форме.
Несоблюдение правил, содержащихся в пунктах 1 и 2 настоящей статьи, влечет недействительность договора о залоге.
Регистрация залога
Залог имущества, подлежащего государственной регистрации, должен быть зарегистрирован в органе, осуществляющем регистрацию данного имущества.
Орган, осуществляющий регистрацию, обязан вести реестр регистрации залогов и принимать меры по защите интересов залогодержателей, не допускать отчуждение заложенного имущества без согласия залогодержателя.
При изменении характера и содержания долгового требования, обеспеченного залогом, производится дополнительная регистрация, за исключением случаев, когда сторонами договора банковского займа предусмотрена возможность изменения размера или порядка расчета вознаграждения по договору, а также связанных с этим действий и изменения графика платежа, включая изменение сроков погашения.
При переходе права собственности на заложенное имущество к другому лицу в реестр вносится запись о переводе залога на нового собственника.
Залогодатель, исполнивший обязательство, обеспеченное залогом, вправе требовать аннулирования в реестре записи о залоге. По требованию залогодателя залогодержатель обязан представить органу, ведущему регистрацию, необходимые документы и письменные заявления. При неисполнении или несвоевременном исполнении залогодержателем этих обязанностей залогодатель вправе требовать возмещения причиненных ему убытков.
Имущество, на которое распространяются права залогодержателя
Права залогодержателя (право залога) на вещь, являющуюся предметом залога, распространяются на ее принадлежности и на неотделимые плоды, если иное не предусмотрено договором или законодательными актами.
На полученные в результате использования заложенного имущества отделимые плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором или законодательными актами.
При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все его имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.
Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору права на земельный участок, на котором находится это здание или сооружение, либо на часть этого участка, функционально обеспечивающего закладываемый объект.
Возникновение права залога
Поскольку иное не предусмотрено договором о залоге, право залога возникает в отношении имущества, залог которого подлежит регистрации - с момента регистрации договора, в отношении другого имущества - с момента передачи этого имущества залогодержателю, а если оно не подлежит передаче, то с момента заключения договора о залоге.
Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (перезалог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога удовлетворения после требований предшествующих залогодержателей.
Перезалог допускается, если он не запрещен предшествующими договорами о залоге.
Залогодатель обязан сообщить каждому последующему залогодержателю сведения обо всех существующих залогах данного имущества и отвечает за убытки, причиненные залогодержателям невыполнением этой обязанности.
Содержание и сохранность заложенного имущества
1. Залогодатель или залогодержатель, в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество, обязаны, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором:
1) принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;
2) немедленно уведомлять другую сторону о возникновении угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
Залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны. Последствия утраты или повреждения заложенного имущества. Залогодатель несет риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества, если иное не предусмотрено договором о залоге. Залогодержатель отвечает за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога, если не докажет, что может быть освобожден от ответственности. Залогодержатель отвечает за утрату предмета залога в размере его действительной стоимости, а за его повреждение - в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась, независимо от суммы, в которую был оценен предмет залога при передаче его залогодержателю. Если в результате повреждения предмета залога он изменился настолько, что не может быть использован по прямому назначению, залогодатель вправе от него отказаться и потребовать возмещение за его утрату. Договором может быть предусмотрена обязанность залогодержателя возместить залогодателю и иные убытки, причиненные утратой или повреждением предмета залога. Залогодатель, являющийся должником по обеспеченному залогом обязательству, вправе зачесть требование к залогодержателю о возмещении убытков, причиненных утратой или повреждением предмета залога, в погашение обязательства, обеспеченного залогом.
Замена и восстановление предмета залога
Замена предмета залога допускается с согласия залогодержателя, если законодательными актами или договором не предусмотрено иное. Если предмет залога погиб или поврежден либо право собственности или хозяйственного ведения на него прекращено по основаниям, установленным законодательными актами, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его другим равноценным имуществом.
Пользование и распоряжение предметом залога
Залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы. Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.
Соглашение, ограничивающее право залогодателя завещать заложенное имущество, недействительно. Залогодержатель вправе пользоваться переданным ему предметом залога лишь в случаях, предусмотренных договором, регулярно представляя залогодателю отчет о пользовании. По договору на залогодержателя может быть возложена обязанность извлекать из предмета залога плоды и доходы в целях погашения основного обязательства или в интересах залогодателя[3].
Защита залогодержателем своих прав на предмет залога
Залогодержатель, у которого находилось или должно было находиться заложенное имущество, вправе истребовать его из чужого незаконного владения, в том числе и у самого залогодателя. В случаях, когда по условиям договора залогодержателю предоставлено право пользоваться переданным ему предметом залога, он может требовать от других лиц, в том числе и от залогодателя, устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения.
Основания обращения взыскания на заложенное имущество
Взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, за которое он отвечает. В обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.
Порядок обращения взыскания на предмет залога
Удовлетворение требования залогодержателя из стоимости заложенного имущества производится, если иное не установлено настоящим Кодексом и иными законодательными актами или договором, в судебном порядке. В случаях, предусмотренных договором о залоге, а также настоящим Кодексом и иными законодательными актами, залогодержатель вправе самостоятельно реализовать находящееся в залоге имущество в принудительном внесудебном порядке путем проведения торгов (аукциона). Такое же право имеет банк-залогодержатель по реализации предмета залога, обеспечивающего денежную ссуду.
Реализация заложенного имущества
Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей ГК обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законодательными актами не установлен иной порядок. Особенности реализации заложенного имущества в принудительном внесудебном порядке устанавливаются настоящим Кодексом и Законом об ипотеке недвижимости. Правила и процедуры, установленные Законом об ипотеке недвижимости для реализации ипотеки, применяются к реализации имущества при исполнении других видов залога.По просьбе залогодателя суд вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его продажу с публичных торгов на срок до одного года. Отсрочка не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному залогом этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора и сумм неустойки. В торгах имеют право принимать участие любые юридические лица и граждане, включая залогодателя и залогодержателя. ....