Экономика | Жылжымайтын мүліктерді бағалау

Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің тіркеу қызметі комитетінің Алматы облыстық Райымбек ауданы бойынша жылжымайтын мүлік жөніндегі орталығы бұрынғы техникалық түгендеу бюросы (БТИ) алғаш рет аталған ауданда 1987 жылдан бері ТТБ 1999 жылға дейін, 1999 жылдан бері кәсіпорынның аты өзгеріп жоғарыдағы атпен жұмыс істеуде.
Бұл орталықтыңфункциялары:
- жылжымайтын мүлік объектілерін тіркеуден өткізу;
- Жылжымайтын мүлік объектілеріне техникалық төлқұжат әзірлеу;
- Жылжымайтын мүлік объектілері бойынша инвентаризация жүргізу;
- Жеке тұрғын үй қорының тұрғын үйге берілетін техникалық төлқұжатын әзірлеу;
- Азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтау, яғни бағалау жүргізу.
Осы орталық аудандық жер ресурстарын басқару комитеті, салық комитеті және нотариалды кеңселермен тығыз байланыста қызмет атқарады.
Практикадан өту барысында көбіне орталық қызметкерлерімен бірге іс-сапарда болып жүрдім. Іс-сапар барысында жеке азаматтардың өтінішіне байланысты жылжымайтын мүлік объекттісі, оның ішінде тұрғын үй, қосымша құрылыстар т. б бағалау жүргізіп отырдым.

2.Азаматтардың және өзге де шаруашылық субъекттілерінің өтініштеріне байланысты жылжымайтын объекттілеріне бағалау жүргізу

Әдетте, жылжымайтын мүлік орталығына азаматтар өз тұрғын үйлерін сату кезінде оның нарықтық (нақты) құнын анықтау үшін осы орталыққа келіп өз өтініштерін түсіреді. Орталықтағы бағалаушы маман өтінішті қабылдап, тұрғын үйдің нарықтық құнын анықтау үшін бағалау жүргізеді.

2.1Бағалау әдістері:
Жылжымайтын мүлік объекттісіне бағалау жүргізу кезінде, яғни нарықтық құнын анықтауда, бағалаудың кіріс тәсілі, шығын тәсілі және салыстырмалы әдістері қолданылады.
Құн – бұл меншіктің ақшалай баламасы. Жылжымайтын мүлік обьектісінің нарықтық құны – ашық нарықтағы бәсекелестік жағдайында сатылуға мүмкін ықтимал баға болып табылады,яғни бұдан болжауға болады:
• Мәміледегі тараптардың біреуі жылжымайтын мүлік обьектісін сатуға міндетті емес,ол екінші тарап оны сатып алуға міндетті емес.
• Тараптар мәміленің мәнінен хабардар және өз мүдделері тұрғысында әрекет жасайды .
• Бағалау обюьектісі оферта формасында ашық нарыққа ұсынылған.
• Мәміле бағасы өзімен бірге бағалау обьектісі үшін сыйақыны және мәмілені бекітуде өзге де тараптың болмауын ұсынады.
Нарықтық құн-мәміле тараптары бағалау объекттісі туралы жан-жақты, барлық ақпараттарды орнықтыру үшін әрекет жасау арқылы бәсекелік жағдайындағы мәміледе құрылған объекттің біршама ықтимал бағасы, ал, Қазақстан Республикасының «Бағалау қызметі туралы» заңында көрсетілгендей бұл бағаға ешқандай да төтенше жағдайлар әсер ете алмайды.
Кіріс әдісі-жылжымайтын мүлік объекттісінің құнын объектті пайдалану кезінде күтілетін (болжанатын) кірістерге негізделген анықтау әдістері болып табылады:
1) тікелей капитализация әдісі- жылжымайтын мүлік ті пайдалану тұрақтылығының сақталуы жағдайында құнды анықтау. Бастапқы инвестицияны есептемегендегі тұрақты кірістер шамасы арқылы капитал кірісі мен капитал қайтымын бір уақытта есептеу.
2) Ақша ағымдарынын дисконттау әдісі- объектті тұрақты пайдалануда тәуекел дәрежесіне тәуелді әркелкі және өзгеріп отыруы жағдайында ақша ағымдары түсімінің құнын есептеу.
Капитализация-бұл конвертациялық кірістердің ағымдық құны.
Мүліктің құнын анықтау капитализацияның жалпы коэффициенті базасында орындалатын формула:
V=NOI/R
Мұнда, NOI-таза операциялық кіріс,
R-капитализацияның жалпы коэффициенті
Бұл әдіс көбіне шаруашылық субъекттілерінің өтінішінде көрсетілген объекттілерді, яғни жанар-жағар май станциялары, дүкендер, шаштараз үйлері және т.б бағалау кезінде қолданылады. Бұл әдіс арқылы бағалау жеке тұрғын үйдің нақты құнын шығара алмайды деп есептедім.
Салыстырмалы әдіс-бірнеше ұқсас-салғастырылымды объекттердің сатылу бағасын салыстыру жолымен объект құнын бағалау әдісі, яғни бұл салғастырылым объекттілерінің бір-бірінің айырмашылықтарын ескере отырып, сәйкес түзетулер енгізгеннен кейін ғана іске асырылуы қажет.
Салыстырмалы әдіс-Коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығын зерделеу бойынша конъюнктуралы зерттеуді жүргізу керек. Салыстырмалы әдіс арқылы бағалау ауданның экономикалық жағдайына, географиялық орналасуына және тұрғын үй нарығының қалыптасу дәрежесіне байланысты. Ауданда тұрғын үйлер нарығы дамымаған, сондықтан бұл әдісте объекттің нақты құнын шығара алмайды.
Шығын әдісі-бұл барлық тозу түрлерін шығарып тастағандағы жылжымайтын мүлік объекттісінің Толық орынбасу және Қайта өндірудің толық құнын анықтау әдісітері:
1) элементтер бойынша есептеу әдісі-тозуды есептеумен қатар, бірыңғай бағалар жинағы, сметалық нормалар мен ережелерді, сметалық нормалар мен белгіленген бағалар және өзге де нормативтерді қолдану арқылы орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау;
2) топталған жалпы көрсеткіштер құны әдісі- ұқсас объекттілердің сатылуы туралы жалпы ұсыныстар немесе топталған сметалық нормативтер жинағын, қайта қалпына келтіру құнының топталған көрсеткіштерін, құрылыс құнының топталған көрсеткіштері және өзге де нормативтерді қолдану негізінде (тозуды шығарып тастағандағы) орынбасудың немесе қайта өндірудің құнын анықтау.
C=Cб*S*Kфиз*Kфункц*Kзон*Kизм.мрп
С-теңге түріндегі салықтық салым мақсаты үшін мүлік құны
Cб-бір шаршы метрдің базалық құны;
S- мүліктің пайдалы аумағы шаршы. Метр;
Kфиз-физикалық тозудың коэффициенті;
Kфункц-функционалды тозудың коэффициенті;
Kзон-аймақталған коэффициент;
Kизм.мрп-айлық есеп көрсеткіштерінің өзгеру коэффициенті.
Тозу-уақыт кезіндегі жылжымайтын мүлік объекттісінің физикалық, функционалдық және өзге сипаттарын жоғалту процессі;
Физикалық тозу-бұл эксплуатация шарттарымен байланысты табиғи-климаттық және өзге де факторлардың әсерінде бүлінулер мен тозуларды тудыратын дефекттер салдарынан объекттің құнын жоғалтуы;
Функционалды тозу-қазіргі заманғы ғимараттар мен имараттарға сай көлемді–жоспарланған, архитектуралық жетілдірілуі тәрізді функцияларды іске асыру мүмкіндіктерінің болмауы нәтижесінде бағаланатын объекттің құнын жоғалтуы;
Экономикалық ескіру-жылжымайтын мүлік нарығының өзгеруі нәтижесіндегі объекттің құнын жоғалтуы.


Қорытынды

Практика барысында жылжымайтын мүлік орталығы мекемесінің негізгі функцияларын зерделей отырып, жұмыс істеу тәртібін үиренуге талпындым. Жұмысымның негізгі бағыты бағалау болғандықтан, азаматтардың өтініштеріне байланысты жылжымайтын мүлік объекттілеріне, оның ішінде тұрғын үйлер, қосалқы құрылыстар т.б бағалау жүргіздім.
Бағалау әдістерін қолдану аймақтың әлеуметтік-экономикалық, географиялық жағдайына тәуелді. Өйткені, бағалаудың кіріс және нарықтық тәсілдемелерін бір мезетте қолдану бағаланатын объекттің нақты құнын шығара алмайды.
Орталық қызметкерлермен бірге іс-сапарда болғанда көз жеткізген мәселе, ол аймақта жылжымайтын мүлік нарығы әлі де қалыптаспаған, яғни дамымаған. Сондықтан да бағалау әдісінің шығын әдісі бойынша бағалау жргізіп отырдым. ....